Jak nowa ustawa o REIT-ACH i wprowadzenie MSSF 16 zmieni sytuację?
Spodziewamy się, że wprowadzenie ustaw o REIT-ACH i przyjęciu MSSF 16 może na nowo zdefiniować wiele podmiotów działających na rynku nieruchomości komercyjnych. Jedną z istotniejszych zmian będzie większa skłonność korporacji do posiadania, a nie wynajmowania budynków. Wymagać to będzie również nowych kompetencji od biznesu, ale również od deweloperów, dla których klient korporacyjny może się okazać finalnym klientem zakupującym budynek. Niewątpliwie obie ustawy przyczynią się do wzrostu dynamiki oraz ilość graczy na rynku inwestycyjnym.
Joanna Mroczek, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Marketingu, CBRE
CBRE opracowało nową edycję raportu „Rynek Nieruchomości Komercyjnych w Polsce”, która opisuje aktualną kondycję oraz prognozy ekspertów dotyczące kluczowych sektorów nieruchomości komercyjnych: biurowego w Warszawie i miastach regionalnych, przemysłowo-logistycznego, handlowego oraz inwestycyjnego. Dodatkowo, raport zawiera odrębne sekcje poświęcone nowemu standardowi sprawozdawczości finansowej - MSSF 16 (ang. IFRS 16) oraz nowym przepisom podatkowym dot. REIT-ów i jego potencjalnym wpływie na rynek nieruchomości w Polsce.
Stabilna gospodarka, dobrze wykwalifikowana siła robocza i ogromny potencjał wzrostu gospodarczego stawiają Polskę na pierwszym miejscu pod względem atrakcyjności inwestycyjnej w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Postępujący rozwój gospodarczy wpływa na atrakcyjność inwestycyjną oraz na rozwój rynku nieruchomości. Rynek powierzchni biurowych w kraju jest w niezmiennie dobrej kondycji i cieszy się znaczącą aktywnością zarówno ze strony najemców jak i deweloperów.
Jedynym czynnikiem przedłużającym proces transakcyjny na rynku inwestycyjnym jest niepewność polityczna w zakresie interpretacji podatkowych dot. zwrotów VAT, a także zakazu handlu w niedzielę. Chociaż wprowadzenie przepisów może mieć bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych, największym problemem jest aktualne ryzyko i niepewność, którą ciężko wycenić przez inwestorów.
MSSF 16 – gruntowne zmiany dla najemców
Wprowadzenie nowego MSSF 16 od początku 2019 roku będzie miało znaczący wpływ na politykę rachunkowości spółek, co będzie mieć bezpośrednie przełożenie na decyzje biznesowe najemców. Nowe regulacje znoszą rozróżnienie leasingu na leasing finansowy i operacyjny, a także zobowiązują do ujmowania w księgach aktywów będących przedmiotem umowy leasingowej. Umowy najmu powierzchni biurowej lub magazynowej, dotychczas prezentowane jako leasing operacyjny i ewidencjonowane pozabilansowo, zgodnie z MSSF 16 będą ujmowane bezpośrednio w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Ponadto MSSF 16 będzie miał wpływ na wartości niektórych wskaźników finansowych m.in. wskaźnik zadłużenia, wskaźnika bieżącej płynności, ROA, EBITDA, EBIT czy wskaźnik pokrycia odsetek. W związku z wprowadzanymi zmianami, które będą miały wpływ na kalkulację konwenantów umów kredytowych, zaleca się leasingobiorcom weryfikację polityki rachunkowości i odpowiednie przygotowanie na nadchodzące zmiany.
Nowa ustawa o REITach szansą dla rynku inwestycyjnego w Polsce.
Chociaż rynek inwestycyjny w Polsce cieszy się cały czas dużym zainteresowaniem z strony inwestorów, propozycje zmian dot. opodatkowania spółek rynku wynajmu nieruchomości (ang. REIT) mogą być kolejnym bodźcem do jego rozwoju. Nowa ustawa o REITach, której wprowadzenie jest spodziewane z początkiem 2018 roku powinna zaktywizować kapitał polskich inwestorów, którego udział na rynku inwestycyjnym aktualnie nie przekracza 10%. Projekt ustawy, skonsultowany z branżą nieruchomości, zakłada preferencyjne opodatkowanie dla przychodów pochodzących z najmu i sprzedaży nieruchomości. Niestety nie jest jeszcze w 100% pewne, jakie szczegółowe dochody będą podlegać preferencjom podatkowym wg. obniżonej stawki. Podstawowym problemem pozostaje fakt, czy ustawa ostatecznie sprosta oczekiwaniom inwestorów i będzie miała realne przełożenie na polski rynek inwestycyjny. Ostateczna odpowiedź będzie w głównej mierze zależała od finalnego kształtu projektu.
