Polska straci 5 proc. swojej populacji do 2040 roku. Które regiony się skurczą i jak to wpłynie na sektor nieruchomości?

23 maja 2023

Do 2040 roku liczba mieszkańców w Polsce spadnie do 36 mln, czyli o 5 proc. Sytuacja w regionach będzie zróżnicowana. Województwa łódzkie i świętokrzyskie się wyludniają, a w Warszawie przybędzie mieszkańców. Drugim istotnym trendem jest starzenie się społeczeństwa. Mocniej zestarzeją się duże miasta, a mniej regiony je otaczające. Eksperci CBRE wskazują, że oba te zjawiska wpłyną znacząco na popyt na powierzchnie komercyjne i mieszkania.

Trendy demograficzne są nieubłagane. Z ostatniego spisu powszechnego wynika, że w marcu 2021 roku w Polsce mieszkało nieco ponad 38 mln osób. To prawie o 0,5 mln mniej niż dziesięć lat wcześniej. Do tego co 5 mieszkaniec Polski ma ponad 65 lat. Już w 2040 roku w Polsce będzie mieszkało 36 mln osób, a liczba seniorów wzrośnie. Zarówno malejąca liczba ludności, jak i starzenie się społeczeństwa to dwa niezwykle istotne trendy wpływające na rynek nieruchomości. W przyszłości będzie się zmieniało zapotrzebowanie na mieszkania, w tym te senioralne. Natomiast rosnące obciążenia usług zdrowotnych i społecznych zwiększą presję na powstawanie placówek opieki zdrowotnej

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego CBRE

Trend 1: Malejąca liczba ludności w Polsce, zróżnicowana sytuacja w regionach

Z danych Oxford Economic, które przeanalizowali eksperci CBRE wynika, że do 2040 roku w Polsce przewidywany jest spadek liczby ludności do 36 mln mieszkańców, czyli o 5 proc. To efekt niskiej dzietności. Prognoza nie uwzględnia obywateli Ukrainy przebywających w Polsce (ok. 2,3 mln osób, zgodnie z szacunkami Ośrodka Badań nad Migracjami Uniwersytetu Warszawskiego), ale aktualnie trudno przewidzieć jak potoczą się losy tej grupy migrantów, częściowo wojennych, w perspektywie 2040 roku.

Przewidywany spadek liczby ludności w ciągu niespełna 20 lat ma zróżnicowany charakter w regionach. W województwie mazowieckim przybędzie mieszkańców, choć tempo tego wzrostu będzie maleć. Z kolei Makroregion Centralny, czyli województwa łódzkie i świętokrzyskie już teraz doświadczają największych spadków ludności i tak pozostanie w kolejnych dekadach.

Nierównomierne zmiany liczby ludności w poszczególnych rejonach będą decydowały o popycie na powierzchnie komercyjne i mieszkania. W regionach doświadczających wzrostu liczby ludności znajdą się lokalizacje, w których pojawi się nadmierne obciążenie istniejących usług publicznych, głównie w zakresie służby zdrowia i opieki społecznej. Jednak również w obszarach z malejącą liczbą mieszkańców mogą pojawić się podobne w skutkach problemy, spowodowane mniejszą dostępnością pracowników w sektorze opieki medycznej i pomocy socjalnej

Agnieszka Mikulska z CBRE

Trend 2: Starzejące się społeczeństwo

Podobnie jak w większości krajów zachodnich, jedną z największych zmian demograficznych, która już się w Polsce dokonuje, jest starzenie się społeczeństwa. Populacja emerytów stale rośnie. Przewiduje się, że kohorta osób powyżej 65 roku życia wzrośnie o 10 proc. do 2030 roku, a w kolejnych 10 latach o dalsze 8 proc. Chociaż starzenie się społeczeństwa jest tendencją ogólnopolską, w niektórych częściach kraju będzie mocniej wpływać na otoczenie rynkowe. Prognozy pokazują, że największy udział osób w wieku 65 lat i więcej będą miały duże miasta. Relatywnie najmłodsze będą zaś obszary je otaczające, co wskazuje na występowanie trendów suburbanizacji i rozwoju obszarów podmiejskich.

Jednym z głównych obszarów oddziaływania starzejącego się społeczeństwa będzie rosnące obciążenie usług zdrowotnych i społecznych. Presja na placówki opieki zdrowotnej już teraz wzrasta. Oznacza to większe zapotrzebowanie na lepszą opiekę zdrowotną i społeczną, zwłaszcza dla grupy starszych emerytów. Wyzwania te będą dotkliwsze na obszarach o dużej koncentracji emerytów, gdzie będzie rosnące zapotrzebowanie na miejsca w domach senioralnych i domach opieki

Agnieszka Mikulska z CBRE

Starzenie się populacji wpłynie również na zmianę charakteru popytu na mieszkania. Z powodu wzrostu liczby osób starszych z niepełnosprawnością i przewlekłymi chorobami, pojawi się popyt na mieszkania specjalne. Lokale takie zaspokoiłyby potrzeby emerytów, którzy mogą i chcą nadal mieszkać we własnym domu. Zupełną nowością na polskim rynku byłyby wioski emerytalne, zaprojektowane z myślą o zwiększeniu niezależności, poziomu zdrowia i dobrego samopoczucia seniorów. Tego typu obiekty oferują opiekę, wspólnotę i dodatkowe funkcje (m.in. restauracja, kawiarnia, siłownia, SPA), dostosowane do potrzeb osób starszych. Wśród zamożniejszych emerytów pojawia się również trend przeprowadzek na wieś lub nad morze. Obecnie obiekty mieszkalne dla osób w wieku emerytalnym są rozwijane głównie w miastach i na ich obrzeżach. Istnieje możliwość, że w miarę rozwoju rynku, na większą skalę pojawi się podaż w lokalizacjach odleglejszych od terenów zurbanizowanych.