Banki przykręciły kurek z kredytami na nieruchomości komercyjne

18 czerwca 2020

Finansowanie bankowe jest najbardziej popularną i dostępną formą finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce. Ze względu na pandemię oraz spowolnienie gospodarcze, przykręcono kurek z kredytami. Największe trudności z pozyskaniem środków mają nieruchomości hotelowe i handlowe. Banki nadal pozostają otwarte na finansowanie inwestycji magazynowych, biurowych oraz mieszkaniowych, ale możliwe do uzyskania parametry są bardziej konserwatywne. Eksperci CBRE wskazują, że dla inwestorów może być to impuls do szukania alternatywnych sposobów finansowania, których dostępność w Polsce jest nadal ograniczona. Aktualna sytuacja pokazuje jednak, że uzależnienie od jednej formy i brak dywersyfikacji źródeł finansowania nieruchomości komercyjnych jest problemem.

Banki w ostatnich miesiącach selektywnie podchodzą do finansowania nieruchomości komercyjnych. Największym zainteresowaniem cieszą się inwestycje magazynowe, biurowe i mieszkaniowe. Finansowanie nieruchomości handlowych ograniczone jest do najlepszych obiektów i tylko przez niektóre banki, natomiast uzyskanie środków na hotele jest praktycznie niemożliwe. Banki zaostrzyły również kryteria udzielania finansowania i aktualnie ofertują niższe parametry LTV i LTC, jednocześnie oczekując wyższych poziomów przednajmu oraz przedsprzedaży w odniesieniu do projektów mieszkaniowych. Obserwujemy również zwiększenie marż kredytowych o 0,3-0,6% oraz wydłużenie czasu procesowania wniosków

Adam Łuciuk, szef działu finansowania inwestycji CBRE

Podejście banków różni się w zależności od sektorów

Najbardziej dotkniętym sektorem są nieruchomości hotelowe. Czasowe zamknięcie tych obiektów, ograniczenia w podróżowaniu, zamknięte granice oraz zaostrzone normy sanitarne, będą jeszcze przez długi czas rezonowały w wynikach operacyjnych hoteli. Banki z podejmowaniem decyzji w zakresie ich finansowania, wstrzymają się do momentu otrzymania informacji o wynikach operacyjnych po ponownym otwarciu. Na rzetelne dane trzeba będzie jednak poczekać co najmniej sześć miesięcy. Do tego momentu uzyskanie finansowania będzie trudne, choć mogą zdarzyć się wyjątki dla najlepszych projektów.

Nieznacznie lepiej sytuacja wygląda w sektorze handlowym. W najtrudniejszej sytuacji są galerie handlowe, z szeroką ofertą, które zostały najbardziej dotknięte ograniczeniami w handlu. To przekłada się na działalność operacyjną (spadek obrotów i odwiedzalności) w ostatnich miesiącach, która dla banku jest jednym z wyznaczników przyznania kredytu. Niepewność w zakresie poziomu czynszów, terminowość ich regulowania oraz płynność na rynku inwestycyjnym ma z kolei przełożenie na wartość nieruchomości. Dopóki te ryzyka nie zostaną ograniczone, należy spodziewać się mniejszego zainteresowania finansowaniem galerii handlowych. Banki są nadal otwarte na finansowanie retail parków oraz obiektów typu convenience. To miejsca, gdzie mamy tylko kilku najemców, najczęściej z dominującym komponentem sklepu spożywczego, a oferta odpowiada wprost na potrzeby zakupowe mieszkańców w najbliższej okolicy.

Banki nadal deklarują chęć finansowania biur. Znaczenie mają takie aspekty jak lokalizacja, poziom wynajmu, historia współpracy z bankiem, ale szczególna uwaga skupia się teraz na analizie najemców i branż, w których funkcjonują. Inwestorzy muszę się również liczyć z bardziej konserwatywnymi warunkami – poziom LTV oraz LTC spadł do ok. 60-65%. Dodatkowo, w związku z niepewnością dotyczącą popytu na powierzchnie biurowe, banki wymagają wyższego poziomu przednajmu na projekty deweloperskie – nawet powyżej 50% powierzchni. Jest to duży problem dla deweloperów, bo taki poziom przednajmu osiągano zazwyczaj na etapie uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a nie budowy.

W projektach mieszkaniowych nadal bronią się najlepsze lokalizacje i deweloperzy o ugruntowanej pozycji, którzy mogą łatwiej pozyskiwać finansowanie. Podobnie jak w przypadku biur wymagane poziomy przedsprzedaży wzrosły z jednoczesnym wzrostem wymogu wkładu własnego.

Zdecydowanie największe zainteresowanie banków wzbudzają projekty magazynowe. W budowie jest aktualnie 2,1 mln mkw. powierzchni i tutaj o kredyt jest zdecydowanie łatwiej. Już przed wybuchem epidemii koronawirusa magazyny były najchętniej finansowanym sektorem, a po wybuchu epidemii ten sentyment się wzmocnił. Oczywiści banki zwracają szczególną uwagę na najemców tych obiektów i preferują obiekty tupu multilet, ale również duże obiekty e-commerce stosunkowo łatwo pozyskują finansowanie bankowe. Ten trend powinien się utrzymać w najbliższych miesiącach. Nieruchomości magazynowe w dużej mierze skorzystały na pandemii i skutkach „zamrożenia” gospodarki, co dostrzegają również banki.

Dywersyfikacja sposobów finansowania

W Polsce rynek finansowania nieruchomości komercyjnych jest słabo zdywersyfikowany w porównaniu do krajów Europy Zachodniej. Zdecydowana większość kapitału dłużnego pochodzi od banków, co w obecnej sytuacji ograniczenia podaży kredytów, wstrzymuje realizację niektórych projektów i wpływa bezpośrednio na płynność deweloperów. Inwestorzy, którzy nie mogą liczyć na finansowanie bankowe, muszą szukać alternatyw.

Na znaczeniu może zyskać finansowanie długiem prywatnym pozabankowym, które coraz śmielej pojawia się w Polsce. Strategie inwestowania w dług w obecnej sytuacji rynkowej cieszą się coraz większą popularnością. Co prawda tego typu finansowanie jest droższe niż bankowe, ale jest ono bardziej elastyczne, można je szybciej uzyskać i sfinansować trudniejsze projekty. Jeżeli ograniczanie w dostępności kredytów bankowych się utrzyma w najbliższym czasie, finansowanie pozabankowe może się upowszechnić. To zapewni większą dywersyfikację na polskim rynku, która jest bardzo pożądana

Adam Łuciuk