Dobre prognozy dla biur w Warszawie: wysoki poziom przednajmu i coraz większe powierzchnie

18 października 2021

W Warszawie znajduje się obecnie 6,16 mln mkw. biur, a 374 tys. mkw. pozostaje w budowie (wzrost o 4% od początku roku). Powoli widać wzrost aktywności najemców. W trzecim kwartale br. wynajęto ponad 149 tys. mkw. biur, co jest wynikiem o 32% lepszym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku – wynika z najnowszego raportu CBRE. Eksperci firmy w prognozach pozostają optymistami. Biura dostarczane na rynek są przednajęte średnio w 76%, co pozytywnie wpływa na absorpcję. Ponadto, firmy coraz częściej decydują się na większe biura.

Na rynku biurowym dominują pozytywne nastroje, czego dowodem są rozpoczęte budowy, zwiększona liczba zapytań ze strony obecnych i nowych najemców na rynku oraz stabilne warunki najmu. Rośnie też absorpcja, która wynosi obecnie 63 tys. mkw. w skali roku. Spowodowane jest to kilkoma czynnikami, które według naszych prognoz utrzymają się do końca tego roku. Chodzi głównie o oddanie do użytkowania budynków o wysokim wskaźniku przednajmu

Mikołaj Sznajder, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE

W stolicy dominują nowe umowy i renegocjacje

Warszawski rynek biurowy od początku roku urósł o 4% i dysponuje obecnie 6,16 mln mkw. powierzchni. W budowie pozostaje dodatkowo 374 tys. mkw. Na rynku widoczne są pierwsze oznaki zwiększonej aktywności najemców, choć nadal wyniki są na minusie w porównaniu rok do roku. W trzeci kwartale br. wynajęto ponad 149 tys. mkw., co daje całkowitą aktywność najmu od stycznia do września br. wynoszącą 398 tys. mkw. To tylko 12% mniej niż w analogicznym okresie 2020 roku, natomiast ostatni kwartał zakończył się wynikiem o 32% lepszym niż ubiegłoroczny. Większość wynajmowanej powierzchni w 2021 została podpisana jako nowe umowy najmu (43%) oraz renegocjacje (42%). Umowy przednajmu stanowiły 10% popytu, natomiast 5% powierzchni zostało wynajęte w wyniku ekspansji. Umowy podnajmu wyniosły 10 tys. mkw., co stanowi 2,5% całkowitego popytu i jest poziomem zbliżonym do rejestrowanego w ostatnich latach.

Pomimo oddania na rynek dodatkowych 67,6 tys. mkw. współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie 12,5% w ujęciu kwartalnym. To wynik tego, że dostarczona podaż została wprowadzona na rynek ze średnim wskaźnikiem przednajmu na poziomie 76%, co pozytywnie wpłynęło na współczynnik absorpcji, który wyniósł 56 tys. mkw. w samym trzecim kwartale roku.

Biura coraz większe

Ze szczegółowej analizy CBRE wynika, że spora część najemców decyduje się na zwiększenie powierzchni wynajmowanych biur. 64% najemców zdecydowało się na wynajęcie większej powierzchni niż dotychczas, podczas gdy tylko 12% na jej zmniejszenie (dane na podstawie 47% podpisanych umów, gdzie wiadomo czy doszło do redukcji czy zwiększenia powierzchni).

Biura, która mają powstać w latach 2021-2024, są obecnie średnio w 25% przednajęte. Co więcej, przy zaledwie kilku nowych inwestycjach rozpoczętych w ostatnim kwartale, najprawdopodobniej będziemy świadkami luki podażowej w latach 2023-2024. To może doprowadzić do spadku współczynnika pustostanów i może również skierować uwagę na budynki w drugim cyklu najmu oraz starsze, które mogą wymagać nakładów, aby nadążyć za obecnymi standardami rynkowymi