Regionalny rynek biurowy po 2022 r. jest większy o 400 tys. mkw. Najbardziej rośnie Kraków

02 lutego 2023

Po dwóch latach pandemii, która osłabiła rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych, widać odbicie. Wyróżnia się absorpcja, która w 2022 r. łącznie wyniosła 268 tys. mkw., czyli dwa razy więcej niż w dwóch ubiegłych latach. Firmy rosną najmocniej w Katowicach, Wrocławiu i Krakowie. W sumie w 2022 r. regionalny rynek biurowy powiększył się o 400 tys. mkw., co powoduje, że łączna podaż to ponad 6,4 mln mkw., zatem więcej niż w Warszawie – wynika z danych CBRE. Pustostany stanowią 15,3 proc. dostępnej powierzchni, co jest stałym poziomem.

Rynki biurowe ośmiu największych miast poza Warszawą wracają do wyników notowanych przed pandemią i zdecydowanie się umacniają. W całym 2022 r. poziom absorpcji był dwa razy wyższy niż w dwóch poprzednich latach, ale to nie wszystko. Odbicie widać też powoli w popycie, który był o 5 proc. wyższy niż rok temu i weszliśmy znów na poziom ponad 600 tys. mkw. Najaktywniej było w Krakowie, gdzie wynajęto prawie 200 tys. mkw., ale wyróżnia się też Wrocław, Trójmiasto i Katowice. Natomiast najwyższe wzrosty w porównaniu rok do roku widać znowu w Krakowie, Katowicach, ale też w Szczecinie i Lublinie

Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku w CBRE

Na koniec 2022 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w ośmiu głównych miastach regionalnych wyniosły ponad 6,4 mln mkw. Największymi rynkami biurowymi w Polsce (po Warszawie) jest Kraków z ponad 1,7 mln mkw. powierzchni, a za nim Wrocław (1,3 mln przestrzeni). Trzecie miejsce zajęło Trójmiasto, z nieco ponad 1 mln mkw. biur. To oznacza, że mamy trzy regiony z całkowitą powierzchnią biurową przekraczającą milion. O ile skala jest nieco mniejsza, to podobnie jak w Warszawie, w miastach regionalnych również buduje się najmniej od dziesięciu lat – w budowie pozostaje 480 tys. mkw., 40 proc. mniej niż średnia z ostatnich pięciu lat.

Absorpcja i popyt na plusie

Szczególnie na plus w 2022 r. zaskoczyła absorpcja, która łącznie wyniosła 268 tys. mkw. To dwa razy więcej niż w dwóch ubiegłych latach. Najwyższe poziomy absorpcji odnotowano w Katowicach, Wrocławiu i Krakowie, bo w tych miastach wyniosła ona powyżej 60 tys. mkw. Taka absorpcja to dowód na to, że firmy rosną.

Odbicie widać też w popycie, który był 5 proc. wyższy niż rok temu i co istotne, rynek wszedł ponownie na poziom ponad 600 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Najaktywniejszym miastem pod względem popytu był Kraków (198 tys. mkw.), a następnie Wrocław (137 tys. mkw.), Trójmiasto (101 tys. mkw.) i Katowice (62,7 tys. mkw.). Najwyższe wzrosty w porównaniu z 2021 rokiem widać w Krakowie (+28 proc.), Katowicach (+17 proc.), ale również w Szczecinie i Lublinie, gdzie wzrost rok do roku to odpowiednio aż 101 proc. i 46 proc.

IT najbardziej aktywne w regionach

W 2022 r. w ośmiu głównych miastach regionalnych dominowały nowe umowy najmu, które stanowiły aż 49 proc. popytu. Udział renegocjacji był na poziomie 30 proc., choć we Wrocławiu i Poznaniu wyniósł odpowiednio 44 proc. i 41 proc. Transakcje przednajmu to 10 proc. rynku najmu, a ekspansje to 6 proc., choć te ostatnie w Trójmieście i Katowicach stanowiły odpowiednio 11 proc. i 10 proc.

Największe umowy w 2022 r. to renegocjacja najemcy z branży finansowej we Wrocławiu, Epam w Krakowie oraz LSEG w Gdyni. Najbardziej aktywny był sektor IT, który odpowiada za 26 proc. wszystkich umów najmu. W Katowicach i Krakowie to jedna trzecia wszystkich transakcji (odpowiednio 33 proc. i 30 proc.).

Pustostany utrzymują się na stałym poziomie około 15,3 proc. Największe roczne spadki są widoczne w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie współczynnik pustostanów był na poziomie analogicznie 10,5 proc. oraz 15,6 proc. Stawki czynszu poszły w górę we Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach i Szczecinie, w większości przypadków w skutek dostarczenia na rynek wysokiej jakości centralnie zlokalizowanych projektów, w Szczecinie zaś jako rezultat nierównowagi podaży i popytu.