Biura elastyczne: w Europie popyt w 2022 r. wzrósł o ponad 30 proc., Warszawa wśród TOP10 miast z największymi zasobami

31 maja 2023

Rynek elastycznych powierzchni biurowych w Europie rośnie. Według najnowszych danych CBRE, w 2022 r. popyt na tego typu przestrzenie był o ponad jedną trzecią wyższy niż rok wcześniej, a zasoby zwiększyły się o 10 proc. W Warszawie, która znajduje się w pierwszej dziesiątce miast z największą liczbą biur elastycznych, wzrost był jeszcze dynamiczniejszy. Podaż w 2022 r. i pierwszym kwartale 2023 r. wzrosła o aż 27 proc. W sumie stolica Polski dysponuje 191 tys. mkw. biur elastycznych, wyprzedzając tym samym Pragę, Dublin czy Rotterdam. Eksperci CBRE wskazują, że w całej Europie widoczna jest rosnąca różnorodność operatorów.

Niepewność na całym rynku powierzchni biurowych w perspektywie krótkoterminowej wywołała stymulujący wpływ na elastyczne opcje najmu. Coraz częściej pojawiają się one w decyzjach portfelowych na wcześniejszych etapach i w sposób bardziej zintegrowany. Obecnie w Europie w trakcie prac aranżacyjnych oraz w przygotowaniu jest niemal dwukrotnie więcej powierzchni niż rok temu. Jest to wynik wysokiego obłożenia istniejących centrów i silnego popytu ze strony klientów. Najwięksi właściciele nieruchomości oceniają i testują różne koncepty. Obserwujemy też postępującą dywersyfikację uczestników rynku

Konrad Szaruga, ekspert ds. elastycznych powierzchni biurowych, CBRE

W Europie powierzchnie elastyczne rosną

W całym 2022 r. wolumeny transakcji i liczba zapytań najemców dotyczące elastycznych powierzchni biurowych w Europie stale przyspieszały. Popyt wśród operatorów był o ponad jedną trzecią wyższy niż rok wcześniej, a zasoby zwiększyły się o 10 proc. Tylko w Warszawie w 2022 r. i pierwszym kwartale 2023 r. podaż powierzchni flex wzrosła o 27 proc. Również na głównych europejskich rynkach regionalnych rosła w znaczącym tempie – w 2022 r. i pierwszym kwartale 2023 r. powierzchnia zajmowana przez centra flex była średnio o 25 proc. większa.

Wskaźniki penetracji rynku powierzchni elastycznych w Europie nadal wskazują na znaczące pole do wzrostu. Pomimo ekspansji operatorów sektor odpowiada za nieco ponad 2 proc. całkowitych zasobów powierzchni biurowych regionu EMEA. Wśród najważniejszych rynków tylko w Londynie i Amsterdamie powierzchnie serwisowane stanowią ponad 5 proc. całkowitych zasobów. W Warszawie ten wskaźnik wynosi 3,1 proc., a w Krakowie 2,5 proc.

Najwięcej elastycznych biur w Londynie

Londyn znajduje się na szczycie rankingu pod względem dostępnych powierzchni elastycznych, które wynoszą ponad 1,2 mln mkw. Na drugim miejscu uplasował się Paryż z ponad 825 tys. mkw., a podium domyka Bruksela (428 tys. mkw.). Na kolejnych miejscach w rankingu znajduje się jeszcze sześć miast, które wyprzedzają Warszawę. Są to odpowiednio: Amsterdam (325 tys. mkw.), Berlin (315 tys. mkw.), Monachium (254 tys. mkw.), Madryt (243 tys. mkw.), Barcelona (223 tys. mkw.) oraz Mediolan (198 tys. mkw.). Pierwszą dziesiątkę zamyka Warszawa z zasobami przekraczającym 191 tys. mkw. W rankingu znalazł się również Kraków, który dysponuje 43 tys. mkw. biur elastycznych. Zajmuje tym samym piętnaste miejsce.

Jeżeli chodzi o głównych najemców biur elastycznych to w Europie w 2022 r. dominował sektor technologii, mediów i telekomunikacji (TMT), którego udział wyniósł 52 proc. pod względem liczby transakcji i 66 proc. pod względem liczby nabytych miejsc. Branża usług finansowych i profesjonalnych, która okazała się szczególnie aktywna w latach 2018-2019, odpowiada za kolejne 27 proc. miejsc, natomiast udziały sektorów life sciences i usług konsumenckich wyniosły poniżej 10 proc.

Poza najemcami jedną z głównych ról na tym rynku odgrywają operatorzy. W całej Europie obserwujemy rosnącą ich różnorodność. Są to zarówno podmioty działające lokalnie, ale też coraz częściej wychodzące za granicę. Operatorzy ci wywierają ciągłą presję na większych graczy, zarówno jakościową, jak i cenową. Jednocześnie widzimy rosnący apetyt na fuzje i przejęcia, w ramach których mniejsi operatorzy lokalni są przejmowani przez większe, bardziej ekspansywne grupy. Takie transakcje są złożone i nie zawsze dochodzi do ich finalizacji, nawet jeśli jest ku temu wola obu stron. Liczba transakcji sfinalizowanych w 2022 r. była ograniczona, ale przykładem były m.in. połączenie TOG/FORA oraz przejęcie Welkin & Meraki przez Industrious

Konrad Szaruga, ekspert ds. elastycznych powierzchni biurowych, CBRE