Wiek i certyfikaty wyróżniają polskie biurowce na tle Europy

04 lipca 2024

Rynek biurowy w największych polskich miastach rozwinął się w pełni po okresie transformacji ustrojowej. Na tle krajów Europy Zachodniej jest zarówno młody, jak i o wysokiej jakości. Średni wiek budynku biurowego w Warszawie to 15 lat, a udział certyfikowanych obiektów wynosi 70 proc. – wynika z danych CBRE. W miastach regionalnych biurowce mają średnio 11,5 roku. W efekcie absorpcja, a więc wielkość powierzchni wchłanianej przez rynek, jest w Polsce jedną z wyższych w Europie. Nowoczesne budynki stanowią dużą konkurencję dla obiektów z lat 70. czy 80., jednak dzięki odpowiednim strategiom również starsze biurowce mogą z powodzeniem przyciągać najemców.

Zaletą kilkudziesięcioletnich budynków biurowych jest przede wszystkim potencjał ich lokalizacji. Znajdują się zwykle w centrach miast i miejscach dobrze skomunikowanych. Mimo to, wraz ze zwiększaniem się podaży nowoczesnej, certyfikowanej powierzchni, spełniającej szereg wymagań z zakresu ESG, stare obiekty wymagają nowego podejścia. W Warszawie podaż biur w niższych klasach jakościowych estymowana jest na około 2,5 mln mkw. Natomiast w całej Polsce mamy około 23 mln mkw. nowoczesnej powierzchni komercyjnej, nie tylko biur, starszej niż 10 lat. Istnieje duże ryzyko, że bez inwestycji zacznie tracić najemców. Budżety na ESG można wykorzystać nie tylko na obowiązkowe działania, ale przede wszystkim na całościową poprawę wyników budynku w obszarze najmu, ich wartości czy efektywności energetycznej. Można to osiągnąć poprzez np. poprawę lub wymianę instalacji, modernizację powierzchni wspólnych, kompleksową przebudowę czy dodanie budynkowi nowych funkcji oraz wdrożenie nowej strategii najmu i zarządzania. Decyzje finansowe warto poprzedzić audytem ESG i technicznym oraz analizą rynkową. W tym procesie niezwykle ważna jest rozmowa z najemcami i poznanie ich potrzeb

Joanna Mroczek, szefowa działu doradztwa strategicznego CBRE

Jakość biura cały czas pełni ważną rolę w rozwoju biznesów. Choć pandemia zmieniła sposób, w jaki pracujemy, to jedynie 12 proc. firm uważa pracę zdalną za nową normę. Zdecydowana większość (87 proc.) preferuje wykorzystywanie przestrzeni biurowej w minimum połowie czasu pracy.

Biurowce z powodzeniem

Polskie biura pozytywnie wyróżniają się na tle Europy Zachodniej. Takie obiekty w Warszawie mają średnio 15 lat, a w miastach regionalnych 11,5 roku. To znacznie mniej niż na innych rynkach regionu. Dodatkowo stolica ma jeden z najwyższych w Europie udziałów certyfikowanych budynków w podaży, wynoszący niemal 70 proc. Na przykład w Paryżu i w Londynie udział takich obiektów sięga jednej piątej, a w Berlinie jedynie 10 proc. W efekcie średni poziom absorpcji powierzchni biurowej w Warszawie jest wyższy niż w większości europejskich stolic. Przykładowo w Amsterdamie czy Londynie jest ona ujemna. Zespół CBRE UK szacuje, że gdyby na terenie Central London wszystkie starsze, aktualnie wolne zasoby biurowe zostały poddane renowacji i certyfikacji, można by oddać do użytku nawet 28 tys. mieszkań.

Perspektywy dla starszych obiektów

Sytuacja poszczególnych budynków w stolicy jest jednak zróżnicowana. Na koniec 2023 roku w Warszawie było niemal 30 budynków starszych niż 10 lat. Łącznie ponad połowa z ich powierzchni jest niewynajęta. Część właścicieli takich biurowców realizuje już modernizacje, co zwiększy prawdopodobieństwo wysokiego poziomu wynajmu. Warto zauważyć, że poziom pustostanów w stolicy jest najniższy spośród wszystkich dużych miast w Polsce i wynosi ok. 11 proc. Jeszcze inaczej przedstawia się sytuacja w miastach regionalnych, gdzie poziom pustostanów jest znacznie wyższy i sięga przeciętnie 18 proc.

Poza Warszawą bardziej widoczne są również zmiany preferencji najemców. Wykazują oni mniejszą skłonność do wynajmowania biur w parkach biurowych odległych od centrum miast czy biur oferujących jedynie podstawowe udogodnienia. W miastach regionalnych jest obecnie niemal 40 budynków starszych niż 10 lat, które mają ponad 50 proc. pustostanu. Modernizacje mogłyby dać tym obiektom szansę, by pozostały atrakcyjne dla najemców i odpowiadały na ich dzisiejsze potrzeby

Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale badań i analiz rynku w CBRE