Kraków trzecim największym rynkiem PRS w Polsce. Zasoby urosły o 530% w pięć lat

06 października 2025

Kraków umacnia swoją pozycję jako trzeci największy rynek instytucjonalnego najmu mieszkań (PRS) w Polsce. W mieście działa już 25 profesjonalnie zarządzanych projektów oferujących ponad 3,8 tys. lokali, co oznacza 530-procentowy wzrost w ciągu ostatnich pięciu lat – wynika z raportu CBRE „Instytucjonalny rynek PRS w Polsce”. Kolejne 6 inwestycji jest w budowie lub planach, co przełoży się na dodatkowe 2,4 tys. mieszkań.

Silne fundamenty demograficzne i gospodarcze wzmacniają rozwój sektora PRS w stolicy Małopolski. Populacja Krakowa wynosi dziś 811 tys. osób i do 2035 roku zwiększy się o 3 proc., a liczba gospodarstw domowych o blisko 6 proc. Miasto wyróżnia się bardzo niskim bezrobociem na poziomie 1,2 proc. i dynamicznie rosnącymi dochodami rozporządzalnymi, które sięgają 132,6 tys. zł rocznie na gospodarstwo domowe i w perspektywie dekady mają wzrosnąć o ponad 60 proc. Tak dobre wskaźniki gospodarcze przyciągają nowych mieszkańców i inwestorów, co wprost przekłada się na stabilny popyt na mieszkania na wynajem.

Kraków jest drugim największym ośrodkiem akademickim w kraju, z 18 uczelniami i ponad 130 tys. studentów. Wiele z nich decyduje się zostać w mieście po ukończeniu studiów, co generuje dodatkowe zapotrzebowanie na lokale. Równolegle sektor BPO/SSC zatrudnia tu dziesiątki tysięcy osób, a w samej Krakowskiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej powstało już 39 tys. miejsc pracy. To wszystko sprawia, że rynek najmu instytucjonalnego zyskuje na znaczeniu.

Czynsze za lokale typu prime w segmencie PRS w Krakowie sięgają obecnie 98 zł za mkw. miesięcznie, co oznacza wzrost o ponad 56 proc. w ciągu pięciu lat. Poziom pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie 2,5 proc.

Kraków ma wyjątkowe atuty sprzyjające rozwojowi PRS. Silny rynek pracy, status akademickiego centrum oraz ograniczona dostępność mieszkań na własność powodują, że popyt na najem utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. To rynek atrakcyjny zarówno dla studentów i młodych profesjonalistów, jak i dla inwestorów szukających stabilnych zwrotów

Przemysław Łachmaniuk, Co-Head of Living, Senior Director, Investment Properties, CBRE

Od 2015 roku w Krakowie sfinalizowano siedem transakcji inwestycyjnych obejmujących projekty PRS, z czego dwie w 2024 roku. To dowód, że stolica Małopolski staje się coraz istotniejszym punktem na mapie instytucjonalnego najmu w Polsce. Perspektywy dla rozwoju sektora są bardzo dobre, choć barierą pozostaje ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe.

Mimo imponującego tempa wzrostu, skala PRS w Krakowie nadal nie odpowiada potencjalnemu popytowi. Spodziewamy się dalszego dynamicznego rozwoju tego segmentu, a miasto utrzyma swoją pozycję jednego z liderów rynku najmu instytucjonalnego w Polsce

Przemysław Łachmaniuk, CBRE