Sprzedaż mieszkań w Warszawie powyżej pięcioletniej średniej

05 listopada 2026

Warszawski rynek nowych mieszkań ma za sobą kolejny dobry kwartał. Między lipcem a wrześniem deweloperzy sprzedali 4101 lokali, a więc o 11,6 proc. więcej, niż wynosi kwartalna średnia z ostatnich pięciu lat - wynika z najnowszych danych CBRE i Tabelaofert.pl. Za metr kwadratowy deweloperzy oczekiwali średnio 19 241 zł, o 5,2 proc. więcej niż przed rokiem, przy inflacji na poziomie 4,1 proc. Ceny ofertowe mieszkań, które znalazły nabywców, wzrosły jednak w ciągu roku zaledwie o 1,5 proc.

Sprzedaż w III kwartale 2026 roku okazała się o 11,6 proc. wyższa od kwartalnej średniej z ostatnich pięciu lat. W skali całego roku widać jeszcze bardziej wyraźny wzrost. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy deweloperzy sprzedali w Warszawie 15 937 mieszkań, o 21,5 proc. więcej niż rok wcześniej.

W minionym kwartale do sprzedaży wprowadzono 4481 mieszkań. To o 5,7 proc. mniej niż w poprzednim, ale wciąż więcej, niż zdołano sprzedać. Oferta znów urosła - na koniec września liczyła 16 883 lokale, o 3,3 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Tak dużego wyboru kupujący nie mieli od kilkunastu miesięcy.

Niemal co piąte mieszkanie w ofercie jest już gotowe do odbioru. Na koniec września takich lokali było 3313, czyli 19,6 proc. całej oferty. To nieco mniej niż kwartał wcześniej, ale wciąż bardzo dużo. W ostatnich czterech kwartałach udział gotowych mieszkań (od 19,6 do 20,5 proc.) był najwyższy w ostatnich dziesięciu latach. To pokłosie wielu budów zakończonych pod koniec 2025 roku i w 2026 roku. Niewykluczone, że w kolejnych kwartałach ten udział pozostanie podwyższony.

Na rynku pojawiają się tańsze mieszkania

Średnia cena ofertowa mieszkań w Warszawie, wynosząca 19 241 zł/mkw., jest o 5,2 proc. wyższa niż przed rokiem (przy inflacji 4,1 proc. we wrześniu br.). W porównaniu z końcem czerwca lekko jednak spadła (-0,8 proc.). Ciekawiej wygląda to, co faktycznie się sprzedaje. Mieszkania, które w III kwartale znalazły nabywców, były wystawione średnio po 17 922 zł/mkw., a więc o niemal 7 proc. taniej niż przeciętna oferta i o 3,6 proc. taniej niż kwartał wcześniej. W ciągu roku cena ofertowa sprzedanych lokali wzrosła o 1,5 proc., a więc po uwzględnieniu inflacji w praktyce nieco spadła.

Tańsze okazały się też nowe inwestycje. Mieszkania, które deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w III kwartale, wyceniono średnio na 16 722 zł/mkw. To o 10,1 proc. niżej niż kwartał wcześniej i najniżej od I kwartału 2024 roku.

Niższe oprocentowanie kredytów oraz szeroki wybór gotowych lokali sprzyjały popytowi, a obawy przed podwyżkami stóp procentowych mogły być jednym z czynników napędzających sprzedaż w trzecim kwartale. Z drugiej strony potencjalny wzrost kosztów budowy oraz nowe wymogi regulacyjne mogą ograniczać podaż, wpływając zarówno na decyzje inwestycyjne, jak i na realizację nowych projektów. W Warszawie niższe ceny nowo wprowadzanych mieszkań mogą ograniczać dynamikę przeciętnej ceny ofertowej, a w przypadku lokali długo pozostających w ofercie prawdopodobne są atrakcyjne promocje

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE

Kredyty wciąż rozdają karty

O tym, co będzie się działo na rynku w kolejnych miesiącach, nadal w dużej mierze zdecydują warunki kredytowania. Od maja 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe łącznie o 2 punkty procentowe - ostatni raz w marcu 2026 roku. Od tamtej pory, na kolejnych posiedzeniach od kwietnia do listopada, stopa referencyjna NBP stoi w miejscu, na poziomie 3,75 proc.

Z obliczeń wskaźników cen wykluczono sześć inwestycji, w tym jedną dodaną w III kwartale 2026 r., których nietypowo wysokie ceny oraz duża skala oferty mogłyby istotnie zawyżyć średni poziom cen w Warszawie i zaburzyć ogólny obraz rynku.