Nowy alfabet retailu: co naprawdę decyduje o wartości lokali handlowych?

07 października 2025

Polski rynek handlowy ma dziś własny alfabet: A jak atrakcyjność, W jak widoczność, F jak funkcjonalność, T jak technika i Z jak zrównoważony rozwój. To właśnie te elementy – obok lokalizacji – tworzą nowy język retailu i coraz częściej decydują o tempie komercjalizacji oraz długoterminowej wartości nieruchomości przy ulicy handlowej.

Atrakcyjność ulic handlowych jest determinowana przez wiele czynników, w tym lokalizację, estetykę architektury oraz spójność oferty handlowej. Usytuowanie przy głównych szlakach komunikacyjnych, często w centrach miast sprawia, że dostęp do parkingów dla aut jest ograniczony. Oprócz komunikacji miejskiej, z perspektywy najemców bardzo ważne są więc ścieżki rowerowe, stacje wypożyczania rowerów i hulajnóg oraz przeznaczone specjalnie dla nich miejsca parkingowe. To elementy, których cały czas jest za mało w wielu lokalizacjach. Ważnym wskaźnikiem dla najemców premium jest otoczenie, to stwarza pewne wyzwania w obliczu nieodpowiedniego mixu najemców na ulicach handlowych w Warszawie oraz braku odpowiednio dużych lokali

Karolina Kunciak, dyrektorka odpowiedzialna za ulice handlowe w CBRE

A jak atrakcyjność

Rynek handlowy w Polsce rozwija się stabilnie, ale rosnąca konkurencja wymusza coraz wyższe standardy w zakresie projektowania i adaptacji lokali. Dziś sama lokalizacja nie wystarcza – o sukcesie decydują funkcjonalność, dostępność i dopasowanie do potrzeb branżowych, które razem składają się na atrakcyjność nieruchomości.

W jak widoczność

Najemcy zwracają szczególną uwagę na ekspozycję lokalu i łatwy dostęp zarówno dla klientów, jak i dostawców. Na ulicach handlowych przewagę daje ruch pieszy i witryny wystawowe, a w przypadku supermarketów czy dużych sklepów – infrastruktura parkingowa i wygodne dostawy. Coraz większe znaczenie ma też integracja z komunikacją publiczną, która przyciąga klientów również z bardziej oddalonych miejsc.

F jak funkcjonalność

Partery biurowców stają się dziś naturalnym przedłużeniem usług dla pracowników i lokalnych społeczności. Projekty takie jak Royal Wilanów czy Lixa pokazują, że różnorodność najemców buduje atrakcyjność nie tylko samego budynku, ale i całej okolicy. Z kolei lokale na poziomie -1, choć tańsze, mają ograniczoną konkurencyjność – brak światła dziennego i skomplikowane wymagania techniczne sprawiają, że wymagają dobrze przemyślanej strategii.

T jak technika

Wymagania techniczne stają się coraz bardziej wyspecjalizowane. Gastronomia potrzebuje osobnych pionów wentylacyjnych, fitness – zabezpieczeń akustycznych, a rozrywka – rygorystycznych rozwiązań przeciwpożarowych. Inwestorzy, którzy uwzględniają je już na etapie projektowania, minimalizują ryzyko pustostanów i zwiększają wartość aktywa.