Warszawska Wola to stolica luksusowych apartamentów. Segment premium rozwija się w pięciu miastach

11 grudnia 2025

Rynek mieszkań premium w Polsce koncentruje się przede wszystkim w Warszawie, gdzie znajduje się 19 projektów z mieszkaniami o cenach przekraczających 35 tys. zł/mkw. – wynika z najnowszej analizy CBRE. Najwięcej z nich jest w dzielnicy Wola. W Trójmieście dostępnych jest 9 takich projektów, w Krakowie 7, we Wrocławiu 3. W Poznaniu zaledwie 3 inwestycje przekraczają próg 30 tys. zł/mkw. Najwyższe ceny w stolicy sięgają ponad 70 tys. zł/mkw., a całkowity koszt lokalu może wynosić nawet ponad 12 mln zł. Sprzedaż w segmencie luksusowym postępuje wolniej niż na rynku masowym. W III kwartale 2025 r. w najdroższych warszawskich projektach sprzedano 8 proc. dostępnej oferty wobec 18 proc. na całym rynku.

Segment mieszkań luksusowych w Polsce rozwija się w największych miastach, przy czym Warszawa pozostaje niekwestionowanym liderem. Warszawska Wola zastąpiła tradycyjne prestiżowe dzielnice i jest obecnie najbardziej dynamicznie rozwijającą się lokalizacją dla apartamentów premium. Poza stolicą, silną pozycję ma także Trójmiasto, gdzie ceny są porównywalne dzięki unikalnemu położeniu nad morzem. Kraków utrzymuje długoletnią tradycję segmentu luksusowego i wyróżnia się najszybszą sprzedażą. Nieco mniejszą ofertę mają Wrocław i Poznań. Wolniejsze tempo sprzedaży w segmencie premium to naturalna konsekwencja węższej grupy docelowej i coraz większej podaży. Klienci dokładnie analizują lokalizację, standard i potencjał inwestycyjny przed podjęciem decyzji o zakupie za kilka, a często kilkanaście milionów złotych

Anna Awłasewicz, Lead in Residential Partnerships, CBRE

Liderem Warszawska Wola

W stolicy znajdują się zarówno kameralne inwestycje premium, liczące po kilka mieszkań, jak również nowoczesne wieże mieszkalne na 200-300 jednostek. Najwięcej z nich jest zlokalizowanych na Woli, następnie w Śródmieściu i na Mokotowie. Oferta 19 warszawskich projektów premium to około 5 proc. wszystkich mieszkań na sprzedaż w stolicy. Ponad połowę luksusowych lokali stanowią mieszkania jedno i dwupokojowe, choć dostępne są również wielopokojowe o ponad 200 mkw. powierzchni. Najwyższe ceny za mkw. sięgają ponad 70 tys. zł, a całkowity koszt najdroższych lokali wynosi 12 mln zł, choć znacznie częściej jest to 3-8 mln zł. Spośród oferowanych inwestycji 6 jest gotowych, 9 na różnych etapach budowy, a 4 w trakcie prac przygotowawczych lub ziemnych.

Luksus nad morzem

Trójmiasto przyciąga nabywców z całej Polski dzięki unikalnemu położeniu nad Bałtykiem i bogatej historii. W aglomeracji znajduje się 9 inwestycji z mieszkaniami powyżej 35 tys. zł/mkw. Z tego 5 w Gdańsku, 3 w Gdyni, a 1 w Sopocie. Stanowią one blisko 6 proc. całkowitej oferty.

Podobnie jak w Warszawie, dominują mieszkania dwu- i trzypokojowe. Tylko w jednym z projektów zaprojektowano mieszkania o powierzchni poniżej 30 mkw. Największe lokale osiągają 180 mkw., a całkowita cena może wynosić nawet ponad 7 mln zł, choć zwykle nie przekracza 5 mln zł. Spośród oferowanych inwestycji 4 są gotowe, 3 na różnych etapach budowy, a 2 na etapie prac ziemnych. Sprzedaż w III kwartale 2025 r. wyniosła 12 proc. wobec 17 proc. dla całego rynku.

Najszybsza sprzedaż w Krakowie

Segment luksusowych mieszkań w Krakowie ma długą tradycję. Obecnie w mieście znajduje się 10 inwestycji z mieszkaniami w cenie 35 tys. zł/mkw. lub wyższej. Stanowią niespełna 3 proc. całkowitej oferty. Większość zlokalizowana jest na Starym Mieście. Z reguły są to projekty kameralne - 7 z nich zaprojektowano na mniej niż 100 mieszkań, przeciętnie 29 lokali na budynek.

W ofercie przeważają mieszkania dwu- i trzypokojowe. Powierzchnia lokali jest bardzo zróżnicowana - od mniej niż 30 mkw. do ponad 250 mkw. Całkowita cena może sięgać kilkunastu mln zł, choć zdecydowanie częściej jest to mniej niż 5 mln zł. Kraków wyróżnia się najszybszą sprzedażą w segmencie premium. W III kwartale 2025 sprzedano 17 proc. dostępnej oferty wobec 12 proc. dla całego rynku.

Wieża we Wrocławiu

Wrocław ustępuje przeciętnymi cenami Warszawie, Krakowowi i Trójmiastu. Są tu 3 inwestycje z mieszkaniami powyżej 35 tys. zł/mkw., a drugie tyle w cenach od 30 tys. do 35 tys. zł. Łącznie stanowią one ponad 7 proc. całkowitej oferty. Wrocław jest jedynym miastem obok Warszawy, gdzie mieszkania luksusowe oferowane są w budynkach liczących kilkaset mieszkań, w tym w wieży mającej ponad 30 kondygnacji. Przeciętnie na jeden budynek przypadają 94 mieszkania, choć realizowana jest także kameralna inwestycja licząca mniej niż 30 lokali.

Dominują mieszkania jedno- i dwupokojowe, które stanowią ponad 70 proc. wszystkich. Całkowita cena najdroższych lokali przekracza 10 mln zł, choć częściej wynosi mniej niż 7 mln zł. Ceny niektórych zaczynają się nawet od kwoty niższej niż 1 mln zł. Tempo sprzedaży w III kwartale 2025 było porównywalne z rynkiem masowym i sięgnęło 13 proc.

Trzy projekty w Poznaniu

W Poznaniu najzamożniejsi nabywcy preferują budowę domu jednorodzinnego w aglomeracji, a segment apartamentów premium jest słabiej rozwinięty. Jedynie trzy inwestycje na Starym Mieście oferują mieszkania powyżej 30 tys. zł/mkw., ale nawet najdroższe jednostki nie sięgają 35 tys. zł. Taka oferta stanowi mniej niż 2 proc. całkowitego rynku.

Przeważają mieszkania dwu- i trzypokojowe. Powierzchnia waha się od ok. 30 mkw. do ponad 200 mkw. Całkowita cena najdroższych lokali sięga ponad 9 mln zł, choć zwykle jest to poniżej 5 mln zł, a nawet mniej niż 1 mln zł. Sprzedaż w III kwartale 2025 była mniejsza niż średnia dla całego rynku. Sprzedano 8 proc. oferty premium, podczas gdy dla reszty rynku było to 13 proc.