Anna Wysocka, szefowa działu handlowego w CBRE
Rok 2025 upłynął na polskim rynku handlowym pod wyraźnym znakiem parków handlowych, które odpowiadały za zdecydowaną większość nowej podaży. Z kolei właściciele centrów handlowych koncentrowali się na modernizacji istniejących obiektów i poszukiwaniu nowych funkcji, pozwalających skutecznie konkurować o uwagę klientów. W 2026 roku aktywność w sektorze parków handlowych pozostanie wysoka, choć rynek ten powoli dojrzewa. Centra handlowe będą rozwijać koncepty rozrywkowe, w tym aktywnie rozwijające się kluby fitness, sale zabaw dla dzieci oraz przestrzenie adresowane dla nastolatków.
Miniony rok ponownie należał do parków handlowych. W sumie do użytku oddano 590 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego 90 proc. stanowiły właśnie parki. Deweloperzy coraz odważniej kierują swoją uwagę w stronę mniejszych miast, a same formaty parków stają się bardziej zróżnicowane - od obiektów liczących poniżej 5 tys. mkw. po inwestycje o powierzchni kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych. Największe z nich osiągają już skalę małych i średnich centrów handlowych zarówno powierzchniowo, jak i ofertowo.
Struktura najemców w parkach handlowych również uległa zmianom. O ile pierwotnie w tym sektorze dominowali operatorzy meblowi i wyposażenie wnętrz, dziś coraz silniejszą pozycję ma sektor modowy i convenience. W parkach handlowych obecne są przede wszystkim marki sieciowe między innymi z branży mody, ale także sklepy z elektroniką, drogerie czy sklepy z artykułami dla zwierząt. Dynamicznie rozwijają się również koncepty dyskontowe, co jest odpowiedzią na wrażliwość cenową polskich konsumentów. Choć sytuacja gospodarcza się ustabilizowała i inflacja wyraźnie spadła w 2025 roku, dochód rozporządzalny wciąż nie nadąża za wzrostem cen.
Centra handlowe - praca nad istniejącymi obiektami
W segmencie centrów handlowych aktywność deweloperska pozostaje ograniczona. Właściciele koncentrują się przede wszystkim na rekomercjalizacji i modernizacji istniejących obiektów. Około 60 proc. rynku stanowią obiekty starsze niż 15 lat, co stymuluje konieczność dostosowania ich do zmieniających się oczekiwań najemców i klientów.
Zmienia się struktura powierzchni - pojedyncze sklepy zajmują coraz większe metraże, a liczba butików maleje. Z analiz CBRE wynika, że najbardziej aktywne branże to moda i gastronomia. Choć liczba zamknięć sklepów modowych przewyższa liczbę otwarć, nie przekłada się to na wzrost pustostanów. Nowe sklepy powstają na większych powierzchniach, co jest trendem obserwowanym także na innych rynkach europejskich.
Oferta gastronomiczna systematycznie się rozbudowuje. Restauracji przybywa, a dobrym przykładem rozwoju tego segmentu są popularne wśród klientów i operatorów koncepty Food Hall. Takie funkcjonujące już w Warszawie to Fabryka Norblina, Hala Koszyki, Browary Warszawskie, Elektrownia Powiśle czy Montownia w Gdańsku oraz realizowana modernizacja Gdańskiej Hali Targowej. Równolegle centra handlowe coraz częściej sięgają po funkcje rozrywkowe. Sale zabaw czy ścianki wspinaczkowe pozwalają wydłużyć czas pobytu klientów oraz adresują inne niż zakupowe potrzeby klientów. Przykładami takich inwestycji są Sky Game w Sky Tower we Wrocławiu czy Arcade Bee w Hali Koszyki w Warszawie. Coraz bardziej aktywna jest również branża fitness, która chętnie lokuje swoje kluby w obiektach handlowych. Polska, na tle Europy, nadal pozostaje rynkiem nienasyconym w tym segmencie.
Nowe marki zagraniczne i rozwój rodzimych konceptów
W 2025 roku na polskim rynku działalność rozpoczęło około 30 nowych marek zarówno zagranicznych (Adopt Perfums, Burgermeister, Miramira), w tym tych, które powróciły na nasz rynek (Miniso, GAP), jak i nowych konceptów rozwijanych przez rodzimie grupy (Worldbox, Boardriders) oraz transferów z online do offline. Nowi operatorzy reprezentują zróżnicowane branże, takie jak health & beauty (np. Adopt, Alensa, Markovo), akcesoria (Longines, ZAG Bijoux), moda (Ocean, Carhartt) czy specjalistyczne produkty spożywcze i gastronomia (Bottlery, Omichise). Również z punktu widzenia krajów pochodzenia nie obserwujemy dominacji jednej geografii. Polska nadal jest atrakcyjnym rynkiem o zróżnicowanej, wysokiej jakości podaży powierzchni w obiektach handlowych, znaczącej populacji i silnej ekonomii.
Prognozy: stabilna dynamika parków, drugie życie centrów, ulice handlowe oraz projekty mixed use
Rok 2026 pod względem aktywności deweloperskiej nadal będzie zdominowany przez sektor parków handlowych. Miniony rok był kolejnym, w którym oddano około pół miliona metrów kwadratowych nowej powierzchni właśnie w tym segmencie. Aktywność deweloperów cały czas pozostanie znaczna, jednak rynek zaczyna już wykazywać oznaki dojrzewania. Kolejne lokalizacje będą poddawane coraz wnikliwszej analizie, a konkurencja pomiędzy projektami będzie rosła. Również dostępność atrakcyjnych gruntów stanie się coraz większym wyzwaniem.
Równocześnie najbliższe miesiące przyniosą intensywną pracę nad istniejącymi centrami handlowymi. Galerie poszukują wyróżników, które pozwolą im skuteczniej konkurować z parkami handlowymi. Choć odwiedzalność centrów wciąż nie wróciła do poziomów sprzed pandemii, ich obroty rosną. Szczególnie obiekty z początku lat 90. wymagają gruntownych zmian, aby pozostać atrakcyjne dla klientów i dostosować się do zmian w otoczeniu konkurencyjnym. Nowych centrów handlowych będzie wyraźnie mniej, będziemy obserwować drugie życie funkcjonujących obiektów. Na rynku już mamy przykłady starszych centrów funkcjonujących na bardzo konkurencyjnych rynkach, takich jak Arkady Wrocławskie czy Malta, w których miejsce powstaną nowe projekty o innej funkcji.
W 2026 będziemy obserwowali również dużą dynamikę w sektorze lokali usługowych poza galeriami i parkami handlowym. Popyt ze strony lokalnych przedsiębiorców jak i rozwijających się sieci nie koncentruje się już wyłącznie w ścisłych centrach miast. Coraz większą popularnością cieszą się też dzielnice poboczne. Najemcy poszukują lokali w parterach budynków mieszkalnych oraz kompleksach biurowych. Takie lokalizacje gwarantują naturalny przepływ użytkowników - mieszkańców i pracowników - co przekłada się na bezpieczeństwo biznesowe i przewidywalność obrotów.
Wśród najaktywniejszych branż niezmiennie pozostają usługi beauty, sektor medyczny oraz edukacyjny. Silną pozycję utrzymuje wciąż gastronomia - zarówno w formule kameralnych osiedli mieszkaniowych, jak i konceptów premium w atrakcyjnych punktach miast.
