Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej
Rola Polski i siła naszej gospodarki jest coraz lepiej widoczna na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych. Umocniliśmy pozycję lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a nasz wizerunek w całej Europie systematycznie się poprawia, co stwarza sprzyjające warunki dla dalszych inwestycji. Perspektywy dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce na najbliższe lata są pozytywne. Pod względem prognoz wzrostu gospodarczego wyprzedzamy resztę krajów regionu. Optymizmowi sprzyjają również spadające stopy procentowe, niższa inflacja i rosnąca konsumpcja. Znakiem zapytania dla przyszłości rynku pozostaje kwestia wojny w Ukrainie. Jeśli spełni się pozytywny scenariusz i konflikt się zakończy, staniemy się krajem transferowym, co będzie dobrze wpływać zarówno na rynek nieruchomości, jak i całą gospodarkę.
Pod względem wartości transakcji na rynku 2025 r. zamknęliśmy z wynikiem o ok. 10 proc. niższym niż poprzedni, co jest efektem mniejszej liczby spektakularnych transakcji. Wróciliśmy do poziomów sprzed 2024 r. Sytuację niedoboru największego kapitału wykorzystali polscy inwestorzy, którzy coraz odważniej lokują środki w nieruchomości komercyjne. Ważnym wydarzeniem dla rynku w minionym roku był znaczny wzrost udziału lokalnego kapitału w wolumenie inwestycyjnym, który po raz pierwszy sięgnął niemal 20 proc. Stało się tak pomimo braku rozwiązań wspierających lokalne aktywa, takich jak REIT-y. Duży ruch wśród polskich inwestorów to dobry prognostyk dla rynku. Pozytywne są również znaczne inwestycje ze strony podmiotów z Czech czy Węgier, których kontynuację będziemy obserwować w 2026 r.
Koniec zmniejszania biur
Na rynku biurowym widoczny jest wysoki popyt ze strony najemców. Praca hybrydowa zostaje z nami, ale firmy przestają już redukować powierzchnie. Już teraz brakuje biur w centralnych, topowych lokalizacjach i ten stan będzie się pogłębiał.
Aktywność deweloperów pozostaje mocno ograniczona - 2-3 nowe projekty rocznie to już teraz nowa norma w Warszawie. Przy utrzymującym się wysokim popycie, realnie wpływa to na konieczność wcześniejszego negocjowania umów na wynajem biura, a także na wzrost stawek czynszu. To właśnie ta perspektywa dalszego wzrostu kosztów, ale też zauważalnie spadająca dostępność powierzchni, są jednymi z argumentów przekonujących firmy do szybszego podejmowania decyzji.
Te tendencje widoczne są już od jakiegoś czasu w Warszawie, jednak obserwujemy już, że miasta regionu również idą w ślady stolicy. Przy rekordowo wysokim popycie, rekordowo niskiej aktywności deweloperów i rosnącej również w regionie liczbie obiektów przeznaczanych pod konwersje, widzimy pierwsze sygnały kurczącej się dostępności w najlepszych lokalizacjach.
Dywersyfikuje się kapitał w magazynach
Popyt na powierzchnię magazynową pozostaje wysoki, aktywnie negocjują i zmieniają siedziby przede wszystkim te podmioty, które są już obecne na naszym rynku, jednak nie tylko. Na sektor mocno wpływa wojna w Ukrainie, potrzeba zabezpieczania i usprawniania łańcuchów dostaw czy zmiany w cłach.
W Polsce pojawiają się najemcy z różnych części świata, którzy chcą zająć pozycję na naszym rynku ograniczając ryzyko związane z tymi czynnikami. Kapitał inwestycyjny coraz bardziej się dywersyfikuje, inwestują m.in. firmy z Francji czy Kanady.
W Polsce pojawiają się najemcy z różnych części świata, którzy chcą zająć pozycję na naszym rynku ograniczając ryzyko związane z tymi czynnikami. Kapitał inwestycyjny coraz bardziej się dywersyfikuje, inwestują m.in. firmy z Francji czy Kanady.
Konsolidacje w parkach handlowych
Sektor handlowy w 2025 r. został zdominowany przez dalszy rozwój parków handlowych w mniejszych miejscowościach. Popyt na centra także pozostawał widoczny, a w 2026 r. spodziewamy się kilku transakcji obejmujących takie obiekty. Będziemy obserwować również więcej konsolidacji na rynku parków handlowych.
Dominujący trend w handlu to „experience retail”. Rozwijają się nie tylko przestrzenie restauracyjne w centrach handlowych, ale również sportowe czy rozrywkowe. Celem jest zachęcenie klientów do spędzania w nich jak największej ilości czasu i odpowiedź na ich rosnące wymagania. Będziemy mieć do czynienia również z kolejnymi modernizacjami już istniejących galerii.
Domy studenckie i senioralne - nowe kierunki inwestycji
Sektor mieszkaniowy w 2026 r. reagować będzie na niższe koszty kredytów. Sprzedaż będzie rosnąć zwłaszcza w średnim segmencie jakościowo-cenowym. Barierą rozwoju dla najtańszego segmentu, gdzie są największe potrzeby, jest brak wspierających rozwiązań dotyczących budownictwa własnościowego. Rynek luksusowych lokali nie zależy w tak dużym stopniu od dostępności kredytów, a wybór apartamentów w największych miastach jest obecnie szeroki.
Obserwujemy apetyt inwestorów na domy studenckie. Fundamenty rozwoju tego sektora są nadal mocne, a podaż miejsc w akademikach ograniczona, co sprawi, że aktywność inwestycyjna w tym sektorze będzie coraz większa.
Zapotrzebowanie jest również w obszarze domów senioralnych. To sektor, o którym dużo mówi się w branży. Rynek jest na razie zdominowany przez nieduże lokalne podmioty, brakuje rozwiązań dopasowanych do zróżnicowanych potrzeb klientów, w tym obiektów assisted living. Natomiast inwestorzy są zainteresowani i mają środki na rozwój nowych projektów senioralnych. Spodziewamy się intensywnego rozwoju rynku w horyzoncie 5 lat.
Sektor data center może zaskoczyć
W segmencie data center obserwujemy duże zainteresowanie inwestorów i prowadzonych jest wiele rozmów, jednak ich finalizacja napotyka na istotne bariery. Kluczowym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność dobrze przygotowanych, uzbrojonych gruntów, a także kwestie energetyczne - zarówno wysoki koszt energii, jak i niekorzystny miks energetyczny. To sprawia, że część inwestorów wybiera dziś inne rynki europejskie, gdzie energia jest tańsza i bardziej stabilna. Mimo tych ograniczeń Polska pozostaje na radarze inwestorów z sektora data center. Rozmowy są kontynuowane i niewykluczone, że w perspektywie kilku lat rynek ten może jeszcze pozytywnie zaskoczyć.
