Średnia cena mieszkania w warszawskiej ofercie to 19,3 tys. zł/mkw. Sprzedają się jednak sporo tańsze lokale

07 maja 2026

Wyniki sprzedażowe mieszkań w stolicy w pierwszym kwartale 2026 r. były najlepsze od dwóch lat. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosły ok. 19,3 tys. zł/mkw. – wynika z danych CBRE i Tabelaofert.pl. Transakcje zawierane były jednak na wyraźnie niższych poziomach. Średni koszt ofertowy mieszkania sprzedanego w stolicy to 17,4 tys. zł/mkw. Choć dostępność kredytów uległa poprawie dzięki niższym stopom procentowym, to ceny znacznej części mieszkań na rynku deweloperskim przekraczają możliwości przeciętnego nabywcy, oceniają eksperci CBRE.

W pierwszym kwartale 2026 r. w Warszawie sprzedano 4239 nowych mieszkań. To o 12,8 proc. więcej niż w poprzednim kwartale oraz o 12,1 proc. powyżej średniej kwartalnej z ostatnich pięciu lat, wynoszącej 3781 lokali. Był to jednocześnie najlepszy wynik sprzedażowy od dwóch lat, czyli od czasu, gdy na rynek przestał oddziaływać rządowy program dopłat „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Dane potwierdzają wyraźne odbicie popytu, które w dużej mierze wspierane jest poprawą warunków kredytowych – pozostają one jednym z najważniejszych czynników wpływających na rynek. Od maja 2025 roku do marca 2026 roku stopy procentowe zostały obniżone łącznie o 2 punkty procentowe, co przełożyło się na wzrost dostępności kredytów i większe zainteresowanie zakupem mieszkań

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE

Mniej nowych inwestycji

W pierwszych trzech miesiącach 2026 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 2850 mieszkań, czyli o 29,7 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Spadek nowych inwestycji przy jednoczesnym wzroście sprzedaży przełożył się na ograniczenie oferty - na koniec marca br. dostępnych było 15 255 mieszkań, tj. o 8,6 proc. mniej niż w grudniu 2025 r. To najniższy poziom od września 2024 r.

Jednocześnie na rynku utrzymuje się wysoki udział lokali gotowych i niesprzedanych, które stanowią już ponad jedną piątą całej oferty - to kolejny rekordowy poziom. Wynika on zarówno z dużej liczby mieszkań oddanych do użytku pod koniec 2025 r. i na początku 2026 r., jak i mniejszej liczby nowych projektów wprowadzanych na rynek. W kolejnych miesiącach udział ten może jeszcze wzrosnąć, ze względu na planowane oddania w drugim kwartale.

Rosną ceny ofertowe, wyprzedają się tańsze lokale

Na koniec pierwszego kwartału 2026 r. przeciętna cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wyniosła 19 358 zł za mkw., co oznacza wzrost o 6,4 proc. r/r. Jednocześnie średnia cena mieszkań sprzedanych była wyraźnie niższa i wyniosła 17 449 zł za mkw., pozostając na zbliżonym poziomie do tego sprzed roku (spadek o 0,3 proc. r/r).

Jeszcze wyższe ceny dotyczą nowych inwestycji. Mieszkania wprowadzane do sprzedaży w analizowanym okresie kosztowały średnio 20 335 zł za mkw. Warto zaznaczyć, że z obliczeń wyłączono kilka projektów o nietypowo wysokich cenach, które mogłyby zaburzyć obraz rynku.

Utrzymanie korzystniejszych warunków kredytowych, w połączeniu z szeroką ofertą mieszkań gotowych i bliskich ukończenia, będzie dalej wspierać popyt w kolejnych miesiącach. Wyprzedaż tańszych mieszkań oraz wprowadzanie na rynek droższych projektów mogą podtrzymywać wzrost średnich cen ofertowych. Jednocześnie wysoki udział gotowych lokali oznacza, że kupujący wciąż mogą liczyć na atrakcyjne promocje, szczególnie w przypadku mieszkań długo pozostających w ofercie

Agnieszka Mikulska, CBRE