Warszawa miastem wież. Tu znajduje się trzy czwarte wysokościowców w Polsce

17 czerwca 2026

Warszawa pozostaje centrum rozwoju wysokościowców w Polsce. Skupia aż 74 proc. budynków tego typu w kraju, z których większość pełni funkcje biurowe - wskazują dane CBRE. Choć wieżowce stanowią jedynie niewielki udział wszystkich biurowców, odpowiadają za znaczną część takiej powierzchni na rynku, a zarządzanie nimi można porównać do gospodarowania małym miasteczkiem. Nowe projekty wciąż koncentrują się głównie w stolicy. Tylko w ciągu najbliższych pięciu lat może tu powstać nawet 19 takich obiektów, z których część będzie pełnić funkcje biurowe, ale także inne, w tym mieszkaniowe i hotelowe.

Za wysokościowiec uznaje się obiekt wyraźnie wyższy od typowej zabudowy miejskiej przeznaczony na funkcje biurowe, mieszkalne, hotelowe lub usługowe. W samej Warszawie od 2015 do 2026 roku powstało 16 wieżowców, które mają funkcję biurową oraz sześć z innym przeznaczeniem. Ich dynamiczny rozwój w Polsce istotnie wpłynął na strukturę rynku biurowego oraz sposób funkcjonowania organizacji. Choć budynki, których wysokość przekracza 70 metrów stanowią zaledwie 2,5 proc. ogółu biurowców w dziesięciu największych miastach kraju, odpowiadają za 11,5 proc. całej powierzchni biurowej.

Tabela_Wieżowce z funkcją biurową oddane w Warszawie w latach 2015-2025.png

Rozwój wieżowców w Polsce, a zwłaszcza w Warszawie, która skupia większość takich obiektów, jest efektem strategicznych decyzji inwestycyjnych oraz odpowiedzi rynku na rosnące wymagania międzynarodowych najemców. Symbolem tej transformacji są m.in. Varso Tower - najwyższy budynek w Unii Europejskiej, Warsaw Unit z ikoniczną falującą fasadą tzw. dragon skin i ruchomą platformą widokową usytuowaną na 46 poziomie, czy też oddawany wkrótce do użytku Upper One, wyróżniający się proekologicznymi rozwiązaniami i najwyższymi standardami w zakresie well-beingu. Projekty te potwierdzają, że wysokościowce pełnią dziś rolę flagowych aktywów w biurowych portfelach zagranicznych inwestorów

Sebastian Biedrzycki, Senior Director, Head of Office Property Management and Landlord Services Poland w CBRE

Powierzchnia najmu w wysokościowcach sięga nawet 70 tys. mkw., gdzie zazwyczaj w standardowym budynku biurowym jest to ok. 4 razy mniej. Na przykład warszawski Varso Tower, mógłby pomieścić w sobie prawie 3 tys. kawalerek. W praktyce oznacza to tysiące użytkowników dziennie oraz wielu najemców, często z jednym kluczowym, globalnym graczem, wokół którego budowana jest strategia zarządzania obiektem. Skala takich obiektów determinuje zastosowanie zaawansowanych technologii zarządzania budynkiem i bezpieczeństwa, a jednocześnie redefiniuje doświadczenie pracownika. Nowoczesny wieżowiec różni się od standardowego budynku biurowego nie tylko wysokością, lecz przede wszystkim poziomem integracji usług i systemów, standardem środowiska pracy oraz zakresem udogodnień dostępnych w jednym obiekcie.

Zarządzanie taką nieruchomością jest wyzwaniem, które można porównać z gospodarowaniem małym miastem – codziennie korzysta z niej nawet kilka tysięcy osób. Dla zapewnienia komfortu użytkowników kluczowe znaczenie mają precyzyjna koordynacja działań podmiotów odpowiedzialnych za funkcjonowanie budynku oraz indywidualnie dopasowany plan współpracy, komunikacji i angażowania najemców.

Więcej wieżowców na horyzoncie

Do 2031 r. w Polsce może powstać kolejnych 25 wysokościowców. Liderem pozostanie Warszawa, w której planowanych jest najwięcej wysokościowców (19). Osiem z nich to biurowce, dziewięć będzie pełnić funkcje mieszkaniowe, w tym najmu instytucjonalnego. W planach są również dwa wielofunkcyjne wieżowce. W Katowicach planowane są dwa obiekty o funkcji mieszkaniowej, podobnie jak w Łodzi – jeden przeznaczony na mieszkania, a drugi wielofunkcyjny. Wieżowiec o funkcji mieszkaniowej powstanie także w Gdyni.