Warszawska oferta mieszkań rośnie. Deweloperzy wprowadzili o 67 proc. więcej lokali

25 sierpnia 2026

Oferta mieszkań od deweloperów w Warszawie rośnie. W drugim kwartale 2026 roku do sprzedaży wprowadzono o 66,8 proc. więcej lokali niż kwartał wcześniej – wynika z najnowszych danych CBRE i Tabelaofert.pl. W efekcie liczba mieszkań dostępnych do zakupu wzrosła o 7,1 proc. Na rynku jest rekordowo dużo już gotowych mieszkań – stanowią one ponad jedną piątą całej oferty. Zdaniem ekspertów CBRE ich udział może pozostawać podwyższony ze względu na kolejne planowane oddania. Na koniec lipca większość deweloperów spodziewała się stabilizacji sprzedaży w nadchodzących miesiącach.

W drugim kwartale 2026 roku deweloperzy wyraźnie zwiększyli nową podaż mieszkań w Warszawie. Rozpoczęła się sprzedaż 4753 mieszkań, a więc o 66,8 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. W efekcie oferta nowych lokali wzrosła do 16 345 na koniec czerwca, czyli o 7,1 proc. w ciągu trzech miesięcy. Sprzedano 3840 nowych mieszkań, czyli o 9,4 proc. mniej niż w bardzo mocnym poprzednim kwartale. Popyt pozostał jednak na dobrym poziomie – był o 4,6 proc. wyższy od średniej kwartalnej z ostatnich pięciu lat, wynoszącej 3670 lokali.

W ofercie znajdowały się 3344 gotowe, ale niesprzedane mieszkania, które stanowiły 20,5 proc. wszystkich dostępnych lokali – to wciąż rekordowo wysoki udział. Około jedno na trzy gotowe mieszkania zostało wybudowane w ostatnim kwartale, ale na rynku pozostają też mieszkania oddawane we wcześniejszych okresach, w tym kilkaset mieszkań zrealizowanych pod koniec 2025 roku. W kolejnych kwartałach udział gotowych lokali może nadal pozostawać podwyższony ze względu na kolejne planowane oddania.

Tańsze mieszkania trafiły na warszawski rynek

W drugim kwartale 2026 roku deweloperzy wprowadzili na rynek mieszkania tańsze o 8,6 proc. niż kwartał wcześniej. Ich średnia cena wynosiła 18 593 zł/mkw. To pierwszy spadek poniżej 19 000 zł/mkw. od trzech kwartałów. Przeciętna cena ofertowa mieszkań sprzedanych była jeszcze niższa i sięgnęła 18 585 zł/mkw. Mimo pojawienia się na rynku bardziej atrakcyjnych cenowo inwestycji, wyprzedaż najtańszych lokali sprawiła, że średnia cena wszystkich mieszkań w ofercie lekko wzrosła i sięgnęła 19 405 zł/mkw.*

Nowe inwestycje w drugim kwartale przesunęły się w Warszawie poza ścisłe centrum, a uruchamiali je przede wszystkim najwięksi deweloperzy. Wprowadzili do sprzedaży więcej osiedli adresowanych do szerszej grupy nabywców, co obniżyło średni koszt nowej podaży. O dalszym kierunku zmian zdecyduje to, po jakich cenach deweloperzy zaoferują kolejne inwestycje

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE

Tańsze mieszkania znikają z rynku. Co dalej z cenami?

W lipcu br. większość deweloperów spodziewała się stabilizacji sprzedaży w nadchodzących miesiącach. Ceny mieszkań pozostawały bez większych zmian. Kolejne decyzje cenowe będą podejmowane indywidualnie dla każdego projektu.

W najbliższych miesiącach na rynek mieszkaniowy nadal duży wpływ będą miały warunki kredytowe. Niższe stopy procentowe i szeroka oferta gotowych oraz prawie gotowych mieszkań sprzyjają popytowi. Jednocześnie rosnące koszty budowy i nowe wymogi regulacyjne mogą ograniczać liczbę nowych inwestycji.

Niższe niż przed rokiem oprocentowanie kredytów poprawia możliwości zakupowe klientów, a szeroka oferta daje im dziś większy wybór. Od maja 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżała stopy procentowe, łącznie o 2 punkty procentowe. Według obserwatorów rynku, w 2026 roku możliwe są jeszcze obniżki stopy referencyjnej, choć ich skala będzie ograniczona. Z drugiej strony deweloperzy muszą mierzyć się z rosnącymi kosztami realizacji inwestycji i nowymi wymaganiami, co może ograniczać skalę nowych projektów. W Warszawie może to oznaczać dalszy wzrost średnich cen ofertowych, ale w przypadku lokali, które dłużej pozostają w sprzedaży, nadal możemy obserwować atrakcyjne promocje

Agnieszka Mikulska, CBRE

* Tak samo jak w poprzednich okresach, z obliczeń wskaźników cen wykluczonych zostało pięć inwestycji, których nietypowo wysokie ceny oraz duża skala oferty mogłyby istotnie zawyżyć średni poziom cen w Warszawie i zaburzyć ogólny obraz rynku.