Maciej Wójcikiewicz, dyrektor działu wycen w CBRE:
Pandemia okazała się testem dla rynku pokazującym, które klasy nieruchomości komercyjnych są szczególnie odporne na zawirowania. Było to widoczne już w 2020 roku, a w 2021 roku obserwowaliśmy kontynuację tych tendencji. Dotyczyło to przede wszystkim rynku magazynowego, który zdał „egzamin”, a wartość aktywów stale rosła. Pojawił się także dodatkowy czynnik w postaci presji inflacyjnej – rosło zainteresowanie nieruchomościami jako inwestycją chroniącą kapitał przed inflacją.
Magazyny szybko pną się w górę
W 2021 obserwowaliśmy silny trend wzrostowy, jeśli chodzi o wartość nieruchomości magazynowych. Inwestorzy na tym rynku byli szczególnie aktywni i mimo, że ceny rosną, to wiele podmiotów cały czas kupuje takie aktywa. Dzięki kluczowej lokalizacji i wciąż konkurencyjnym kosztom pracowniczym Polska ma potencjał, by zaspokajać potrzeby logistyczne całej Europy. Rozwój infrastruktury dodatkowo sprawia, że wciąż pojawiają się nowe dostępne grunty, atrakcyjne pod kątem lokalizacji i komunikacji.
Biura, handel i hotele dostosowują się do zmian
Na rynku biurowym w 2021 roku sytuacja była względnie stabilna. Ceny takich nieruchomości różniły się przede wszystkim w zależności od lokalizacji, jakości budynków i długości najmów. Największym zainteresowaniem cieszyły się najlepiej położone nowoczesne obiekty w centrum Warszawy, wynajęte na długie okresy do najemców o wysokiej wiarygodności i w ich przypadku obserwowaliśmy wzrost wartości. W przypadku mniej pożądanych nieruchomości biurowych wzrost wycen był w dużym stopniu związany z działaniami mającymi na celu ich unowocześnienie, wynajęcie lub wydłużenie umów najmu.
Obszar nieruchomości handlowych jest obecnie mocno spolaryzowany jeśli chodzi o ceny. W 2021 roku zaczęła rosnąć wartość przede wszystkim obiektów tzw. convenience: parków handlowych, marketów i hipermarketów, zapewniających łatwy dostęp do dóbr pierwszej potrzeby. Takie nieruchomości mają duży potencjał do wzrostu także w przyszłości, szczególnie jeżeli zabezpieczone są długimi umowami najmu. Gorzej wyglądała sytuacja w obszarze centrów handlowych. Wielu dotychczasowych inwestorów zamieniło je na inne sektory. Widzimy, że rynek oczyszcza się sam z projektów niższej jakości. Część z takich aktywów jest również kupowana przez inwestorów, którzy chcą nadać im inne funkcje, np. mieszkaniowe. Z drugiej strony wiele nowoczesnych centrów handlowych, znajdujących się w dobrych lokalizacjach, w 2021 roku osiągało wysokie wyniki, zbliżone do tych sprzed pierwszej fali COVID-19.
Sytuacja nieruchomości hotelowych w 2021 roku wciąż była trudna. To rynek, który najdłużej będzie wracał do stanu sprzed pandemii. Jednak widać wyraźnie, że szczególnie sieci hotelowe cały czas inwestują w swoje aktywa licząc, że wkrótce sektor odzyska stabilność.
Wartość mieszkań w górę
Inwestorzy instytucjonalni dopiero zaczynają pojawiać się na polskim rynku mieszkań na wynajem, ale już coraz mocniej zaznaczają swoją obecność. Wśród nich znajdują się też ci, którzy zmieniają profil swojej działalności, np. z handlowego. Szczególnie w pierwszej połowie 2021 roku obserwowaliśmy gwałtowny wzrost rynku. Tego typu inwestycji z pewnością będzie przybywać.
Co zwiększy wartość rynku?
Mimo spowolnienia w niektórych sektorach, pandemia nie zatrzymała aktywności inwestorów. W 2021 roku deweloperzy zakupili dużo gruntów pod nowe projekty, szczególnie mieszkaniowe i magazynowe. Tym, co z pewnością jeszcze przyspieszyłoby rozwój rynku, jest zaangażowanie polskiego kapitału. Wprowadzenie REIT-ów wpłynęłoby pozytywnie m.in. na rozwój niektórych lokalnych rynków, które cieszą się mniejszym zainteresowaniem wśród zagranicznych inwestorów. Coraz ważniejszym kryterium wartości nieruchomości staje się ESG. Trwałość budynku, jego emisyjność czy komfort, jaki zapewnia użytkownikom, stają się kluczowe dla inwestorów. To obszar, którego znaczenie w pandemii znacznie wzrosło i bardzo cieszy nas, że właściciele nieruchomości podejmują wiele działań dostosowujących swoje obiekty do tych standardów.
