W 2023-2024 zabraknie biur w Warszawie? Popyt się odbudowuje, ale podaż hamuje

03 lutego 2022

Najemcy w Warszawie ożywili się pod koniec 2021 roku. W ostatnim kwartale wynajęto ponad 250 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli o 69 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Całkowity popyt w 2021 roku wyniósł 646,5 tys. mkw., co oznacza wzrost o 6 proc. rok do roku – wynika z raportu CBRE. Eksperci wskazują, że pomimo rosnącego popytu aktywność deweloperska spadła w ciągu ostatnich dwóch lat. W konsekwencji w latach 2023-2024 czeka nas luka podażowa. To już teraz wywołuje presję na podniesienie stawek czynszu.

Warszawski rynek biurowy odnotował wyraźny wzrost zainteresowania najemców w ciągu zeszłego roku, co przełożyło się na zawarte umowy najmu pod koniec roku. Chęć podniesienia standardu biura i rozwój firm zaczęły zasilać popyt na powierzchnie biurowe, szczególnie w centrum miasta. Niemniej, chociaż jest prawie pewne, że praca hybrydowa będzie miała wpływ na popyt w dłuższej perspektywie, wciąż jest za wcześnie, aby stwierdzić w jakim stopniu. Pomimo tej niepewności rośnie popyt, co jest pozytywnym sygnałem dla rynku

Mikołaj Sznajder, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE

Aktywność deweloperów spada, ale popyt rośnie

W 2021 roku warszawski rynek biurowy urósł łącznie o 324,6 tys. mkw. nowej powierzchni. Choć była to największa roczna podaż od 2016 roku, biura były przednajęte średnio w 69 proc. Tempo rozwoju rynku biurowego w stolicy zwalnia, co rodzi ryzyko luki podażowej w latach 2023-2024, która już teraz wpływa na procesy najmu. Zwłaszcza, że możliwości rozwoju terenów poprzemysłowych, szczególnie w centrum stolicy są ograniczone i coraz częściej słyszymy o remontach i rozbiórkach, co będzie skutkować wolniejszym wzrostem podaży.

Mniejsza aktywność deweloperów nie oznacza mniejszego popytu. W ostatnim kwartale 2021 roku wynajęto ponad 250 tys. mkw. To o 69 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Natomiast w całym 2021 roku całkowity popyt wyniósł 646,5 tys. mkw., co oznacza wzrost o 6 proc. rok do roku. Struktura popytu pozostaje porównywalna do zeszłorocznej, ze znacznym udziałem renegocjacji (45 proc.). Nowe umowy zostały podpisane na 37 proc. wynajętej powierzchni, natomiast ekspansje stanowiły 6 proc. Udział umów przednajmu w popycie wyniósł 11 proc. Najemcy na rynku w stolicy są coraz bardziej świadomi. To skutkuje kierowaniem się do dobrze zlokalizowanych, certyfikowanych budynków. Zmusza to wynajmujących do pracy nad swoimi portfelami poprzez prace remontowe i modernizacje w kierunku ESG.

Spory odsetek pustostanów

Pod koniec minionego roku w stolicy znajdowało się łącznie 778,4 tys. mkw. niewynajętej powierzchni biurowej. To oznacza, że wskaźnik pustostanów jest na poziomie 12,6 proc. To o 2,8 pp. więcej niż rok temu. Pustostany spadają na obrzeżach centrum miasta, ale także w różnych strefach poza centrum. Największy udział dostępnej powierzchni znajduje się na Mokotowie (18 proc.).

Poza komercjalizacją nowej podaży, niewynajęte powierzchnie koncentrują się w starszych budynkach lub w kilku budynkach w strefie, często w wyniku niedawnych przeprowadzek. Wraz z niedoborem nowej podaży i ożywieniem popytu spodziewany jest wyraźny spadek współczynnika pustostanów począwszy od 2022 roku. Nawet teraz, mimo że ponad 10 proc. podaży jest dostępnej do wynajęcia, możliwości wynajmu powierzchni dla dużych najemców są ograniczone

Mikołaj Sznajder, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE

Pojawiła się presja na wzrost czynszów

Ze względu na kurczące się możliwości najmu, pojawiła się presja na wzrost czynszów. Obecne stawki w najlepszych lokalizacjach kształtują się na poziomie 25,5 EUR/mkw./miesiąc. Wraz z zawężeniem się możliwości najmu, spowodowanym ożywieniem popytu i niską aktywnością budowlaną, w kolejnych kwartałach będziemy świadkami dalszego wzrostu czynszów.