Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE
Obserwujemy obecnie wyraźną zmianę na rynku mieszkaniowym. Rosnące ceny mieszkań, coraz wyższe stopy procentowe i bardziej rygorystyczny sposób liczenia zdolności kredytowej powodują zmniejszenie liczby potencjalnych nabywców. W przeszłości niskie stopy procentowe były jednym z najsilniejszych czynników wpływających na wzrost popytu i początkowo osłabiły, a później zniwelowały uderzenie pandemii w rynek mieszkaniowy. Tym razem wzrost stóp ma przeciwny efekt, i to silny.
Aktualnie liczba tych, których stać na kredyt znacząco się zmniejszyła. A ci, którzy mogą sobie na takie zobowiązanie pozwolić, obawiają się dalszych podwyżek stóp i pogorszenia możliwości spłaty zaciągniętych zobowiązań w przyszłości. A taki scenariusz wydaje się nieunikniony przy jastrzębich deklaracjach Rady Polityki Pieniężnej. Trudno też wskazać granicę tych podwyżek w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu rynkowym.
Popyt maleje, ale ceny ani drgną
Zmniejszony popyt powoduje zwykle presję na obniżenie cen mieszkań. Obserwujemy jednak na tyle dynamiczny wzrost po stronie kosztów budowy, że istotne obniżki przeciętnych cen wydają się w najbliższym czasie niemożliwe, a raczej należy spodziewać się ich dalszych wzrostów. Statystyki budownictwa mieszkaniowego publikowane przez GUS wskazują, że otoczenie wysokich kosztów i niepewność na rynku skłaniają deweloperów do ograniczenia liczby budowanych mieszkań. Dodatkowo, na rynkach największych miast nadal niewiele jest gotowych mieszkań, czekających na nabywców. Podstawowym scenariuszem na najbliższe miesiące jest zatem mniejsza sprzedaż przy ograniczonej ofercie i wysokich cenach. Zapewne wydłuży się przeciętny okres sprzedaży mieszkań, w niektórych inwestycjach pojawią się akcje promocyjne, a część deweloperów będzie starała się dostosować strukturę oferty tak, by bardziej odpowiadać możliwościom finansowym nabywców.
W drugiej połowie roku zobaczymy, z jakim odzewem zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających spotka się program „Mieszkanie bez wkładu własnego” oraz czy będzie można zaciągnąć w tej formule kredyt o stałym oprocentowaniu. Promocja kredytów o stałej stopie procentowej jest jednym ze sposobów, zarówno banków jak i deweloperów, na uspokojenie nastrojów potencjalnych kredytobiorców. Takie kredyty są jednak obecnie droższe od kredytów o zmiennym oprocentowaniu, co oznacza potrzebę posiadania większej zdolności kredytowej.
Jak nie własność to najem
Sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań powoduje dodatkowe wzmocnienie popytu na rynku najmu. Oprócz czynników społecznych, czyli większej mobilności młodych pokoleń i ich potrzeby większej elastyczności, pojawia się mocny bodziec ekonomiczny. Na rynek najmu trafiają obecnie także ci, którzy chętnie powtórzyliby drogę do własności starszych pokoleń, ale nie mają wystarczającej zdolności kredytowej. Tymczasem również na rynku najmu obserwujemy coraz mniejszą podaż mieszkań i rosnące czynsze. Nową szansą dla rynku mieszkaniowego jest w tej sytuacji dynamiczny rozwój sektora najmu instytucjonalnego. W optymalnej sytuacji, przy mniejszym popycie ze strony indywidualnych nabywców, część zdolności produkcyjnych deweloperów skoncentruje się na tym sektorze. W rezultacie firmy deweloperskie nie odczują ograniczenia skali działalności. Inwestorzy instytucjonalni będą mogli wykorzystać efekty skali, by osiągnąć oszczędności niedostępne dla indywidualnych inwestorów, na rynek najmu trafią mieszkania specjalnie dostosowane do potrzeb najemców, a młodzi Polacy będą mogli samodzielnie zamieszkać, nie martwiąc się o kilkadziesiąt lat zobowiązań finansowych. Jednocześnie, obecnie skala istniejących i planowanych obiektów w kraju nie pozwala mówić o rewolucji w mieszkaniowych nawykach Polaków – raczej będzie to stopniowa ewolucja, choć tempo przyrostu nowych inwestycji PRS jest imponujące. Rynki największych miast, a zwłaszcza Warszawy, szybciej zobaczą efekty tych zmian.
