Rekordowy popyt na biura w Warszawie, powierzchni w budowie najmniej od 10 lat. Na rynku powstaje luka podażowa

19 kwietnia 2022

Warszawski rynek biurowy pozostaje aktywny i znikają z niego ślady pandemii. W pierwszym kwartale 2022 r. na rynek trafiło ok. 93 tys. mkw. nowych biur, a wynajęto 273 tys. mkw. Pod względem popytu to jeden z najsilniejszych pierwszych kwartałów w historii, za który odpowiada w dużej mierze sektor finansowy – wynika z najnowszego raportu CBRE. Spada aktywność deweloperów. W budowie pozostaje tylko 260 tys. mkw. biur, które zostaną oddane w 2024 r. To najniższy wynik od dekady, prowadzący do luki podażowej 2023-2024, która już teraz zaczyna wpływać na rynek.

Historycznie wysoka aktywność po stronie popytu w pierwszym kwartale tego roku udowadnia, że pandemia odpuszcza i nie zostawiła zbyt wielu śladów na rynku biurowym w stolicy. Wysoki popyt wynika po części z odblokowania przez najemców swoich decyzji dotyczących nieruchomości, ale także z niezwykle wysokiego udziału transakcji instytucji finansowych. Cztery największe umowy najmu zostały zawarte przez banki. W sumie sektor finansowy odpowiada za aż 48% popytu, który skupił się głównie na centrum ze względu na duże znaczenie lokalizacji dla instytucji finansowych. Sygnałem mówiącym o tym, że pandemia przestaje wpływać na rynek biurowy jest także spadający udział renegocjacji. Obecnie jest on na poziomie 27 proc. na korzyść kolejnych nowych umów najmu, w tym umów przednajmu, gdzie udział to 25 proc.

Paweł Dobrowolski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w CBRE

Najemcy aktywni, deweloperzy ostrożni

Z najnowszego raportu CBRE wynika, że w pierwszym kwartale 2022 r. na warszawski rynek biurowy trafiło ok. 93,4 tys. mkw. powierzchni w pięciu różnych projektach. Największy z nich to Forest Tower firmy HB Reavis. Nowe obiekty były wynajęte średnio w 82 proc., a kwartalna absorbcja sięga 105,8 tys. mkw.

Całkowita podaż biurowa w stolicy wynosi aktualnie 6,24 mln mkw. I ta liczba pewnie się w najbliższym czasie mocno nie zmieni. W Warszawie rozpoczęto dwie nowe inwestycje, jednak w budowie pozostaje tylko 260 tys. mkw., które zostaną oddane do użytku do końca 2024 r. To najniższy od 10 lat wynik, który będzie skutkować luką podażową. Zwłaszcza, że najemcy są wyjątkowo aktywni i w pierwszych miesiącach roku popyt sięgnął 273 tys. mkw. To historycznie najbardziej aktywny pierwszy kwartał i jeden z najsilniejszych kwartałów w historii.

Będzie drożej i trudniej o przestrzeń

Współczynnik pustostanów w warszawskich biurach spada i znajduje się obecnie na poziomie 12,2 proc., czyli o 0,5 pp. mniej w porównaniu rok do roku. Pustych biur jest mniej zarówno w centrum, jak i poza nim, osiągając odpowiednio 12 proc. i 12,2 proc. Najbardziej zauważalny spadek miał miejsce w CBD (centralnej dzielnicy biznesowej), gdzie dostępność spadła z 14,3 proc. do 11,2 proc.

Obserwujemy presję na wzrost czynszów, szczególnie w strefach centralnych. Czynsze bazowe w najlepszych obiektach sięgają 26 euro za mkw. miesięcznie. Prognozowane są dalsze wzrosty w wyniku zarówno malejącej dostępności, jak i rosnących kosztów wykończenia i budowy. Pakiety zachęt dla najemców są w wielu przypadkach ograniczone, co wskazuje na przesunięcie w kierunku rynku wynajmującego. Może stać się tak, że ograniczona dostępność, w szczególności budynków klasy A, spowoduje wzrost zainteresowania biurami klasy B, ale także powierzchnią typu flex, która jest już ugruntowaną alternatywą dla długoterminowego najmu instytucjonalnego

Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale badań w CBRE