Marcin Rojewski, konsultant w Dziale Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w CBRE
Już przed pandemią prognozowano szybki rozwój centrów danych w Polsce, ale dwa lata pandemii stały się dla tego sektora jeszcze większym impulsem do wzrostu. Nasz kraj ma potencjał, aby w ciągu kilku lat dogonić kluczowe dla rynku zachodnioeuropejskie miasta i stać się hubem dla Europy Środkowo-Wschodniej. Szczególnie, że ten region nie jest jeszcze nasycony. Obecnie w naszym kraju znajduje się ok. 100 centrów danych, a już wkrótce pojawią się inwestycje gigantów takich jak Amazon czy Google. Duże znaczenie dla dalszego rozwoju centrów danych w Polsce ma dostęp do korzystnych cenowo i ekologicznych źródeł prądu.
Zapotrzebowanie firm na centra danych mocno zwiększyło się w pandemii. Rozwój branży przyspieszył o kilka lat. Wpływ na to miały szczególnie popularyzacja e-commerce, pracy zdalnej i szeroko pojęta cyfryzacja biznesów. Widzimy, że liczba zapytań od inwestorów cały czas utrzymuje się na wysokim poziomie. Największym zainteresowaniem cieszą się duże miasta i ich okolice, które zapewniają dobry dostęp do prądu i światłowodu. Przy tym tempie wzrostu już zaczyna brakować terenów odpowiednich pod takie inwestycje. W efekcie w przyszłości część gruntów, np. o przeznaczeniu magazynowym, może być przekształcana pod budowę centrów danych. Każda z działek jest poddawana przygotowaniom, by sprostać potrzebom takich obiektów, ale nawet inwestycje na wymagających terenach pozostają opłacalne dla inwestorów.
Polskie grunty na radarze data centres
Grunty w naszym kraju są wciąż relatywnie tanie, podobnie jak prąd, kluczowy przy realizacji takich inwestycji. Ceny ziemi są szczególnie ważne, ponieważ firmy potrzebujące centrów danych nie są zainteresowane wynajmem nieruchomości. Operatorzy kupują je, gdyż tylko w ten sposób są w stanie zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa i ciągłość funkcjonowania obiektu. Koszt postawienia infrastruktury IT jest zbyt wysoki, żeby przenosić ją z miejsca na miejsce. Nie można jej również bezkosztowo włączać i wyłączać, ponieważ ma ona krytyczne znaczenie dla funkcjonowania całej organizacji i prowadzenia biznesu. Dlatego najem czy współużytkowanie budynku z innymi instytucjami jest postrzegane jako zagrożenie, nie tylko dla ciągłości działalności, ale również bezpieczeństwa danych.
W przypadku gruntów poszukiwanych pod takie inwestycje mamy do czynienia z dwoma trendami. Najwięksi gracze poszukują terenów o wielkości ok. 5 ha, a mniejsze firmy szukają działek ok. 2 ha. Lista wymagań jest długa. Przeciętny obszar nie zawsze spełnia potrzeby centrów danych. Miejsce nie powinno być zlokalizowane w pobliżu np. fabryk czy przy liniach kolejowych ze względu na możliwe drgania. Do takiego celu nie może być przeznaczony również teren zalewowy. Musi zapewniać dostęp do przynajmniej dwóch stabilnych źródeł prądu i szybkiego internetu światłowodowego.
Warszawa dla największych inwestorów
Obecnie około 60 proc. wszystkich centrów danych znajduje się w stolicy i przyległych do niej obszarach, wskazują dane firmy badawczej PMR. Warszawa przyciąga przede wszystkim największych, międzynarodowych inwestorów, ponieważ to tutaj najczęściej prowadzą swoją działalność. Także zasoby ludzkie są tu największe. I choć nasza stolica jest relatywnie łatwiejszym rynkiem niż Londyn czy Frankfurt, to kłopotliwa dla inwestorów może być rywalizacja o grunty z sektorem logistycznym. Kryteria terenów pod rozwój dla obu branż są zbliżone.
Pozostałe duże polskie miasta także mają znaczenie dla krajowego rozwoju sektora centrów danych, ale skala jest znacznie mniejsza. Terenów pod takie inwestycje poszukują tam mniejsze, rodzime biznesy, które potrzebują niekomercyjnych centrów danych, dostosowanych do własnych potrzeb. Największą rolę na lokalnym rynku odgrywa Kraków, w którym znajduje się około 13 proc. tego typu obiektów. Na kolejnych miejscach znajdują się Poznań, Wrocław, Łódź, Toruń, Szczecin i Gdańsk.
Zielona energia
Pierwszym pytaniem, które słyszymy od klientów poszukujących gruntów pod centra danych, jest pytanie o stabilne źródła prądu. Ważnym aspektem jest pochodzenie energii, która przynajmniej w części powinna być dostarczana ze źródeł odnawialnych. Firmy inwestujące w centra danych to w dużej części banki czy ubezpieczyciele, dla których ważny jest zrównoważony rozwój i ochrona środowiska. Idealną sytuacją jest zlokalizowanie źródeł zielonej energii w bliskiej odległości do działki. Dostęp do tego typu prądu zwiększyłoby również wykorzystywanie atomu. Jednak niedobór odnawialnych zasobów energii w naszym kraju nie powinien wpłynąć negatywnie na rozwój rynku centrów danych. Ilość zielonej energii w Polsce powinna się zwiększać, możliwy jest również jej zakup od innych krajów Europy.
Rynek z potencjałem
Na tle innych krajów Europy i świata Polska pozostaje niezagospodarowanym rynkiem centrów danych. Jesteśmy na wczesnym etapie rozwoju, rynek jest rozdrobniony, ale ma duży potencjał, dlatego jest ciekawą lokalizacją dla inwestorów. Już wkrótce możemy spodziewać się inwestycji największych światowych podmiotów.
