W I kwartale 2022 roku sprzedano o 2 tys. mniej mieszkań niż średnia z ostatnich lat. Wchodzimy w rynek najmu

18 maja 2022

Rosnące stopy procentowe, a z nimi spadająca zdolność kredytowa spowodowały, że w pierwszym kwartale 2022 r. zobaczyliśmy wyraźne osłabienie popytu na mieszkania. W Warszawie sprzedano nieco ponad 3,3 tys. lokali, co jest najniższym wynikiem od drugiego kwartału 2020 r. To też spadek o 2 tys. w porównaniu do średniej kwartalnej z ostatnich pięciu lat – wynika z danych CBRE oraz REDNET Property Group. Na spadku popytu na mieszkania zyska najem. Część osób nie będzie miała wyjścia, a część doceniła zalety tego rozwiązania już w pandemii.

Zmniejszenie sprzedaży na początku roku miało wiele źródeł, ale najważniejszym jest sytuacja na rynku kredytowym. Od października 2021 roku RPP podnosi stopy procentowe i ostatnia, czyli z maja br., pewnie nie będzie finalną. Od kwietnia 2022 roku obowiązuje też nowy, bardziej restrykcyjny sposób naliczania zdolności kredytowej zalecany przez KNF. Zatem w najbliższej przyszłości sytuacja kredytobiorców nie ulegnie poprawie. Na to nakłada się malejąca dostępność cenowa mieszkań, czyli mówiąc wprost, wciąż rosnące ceny

Marcin Jański, szef działu inwestycji alternatywnych w CBRE

Podaż i popyt w dół

Rok 2022 rozpoczął się od wyraźnego hamowania na rynku mieszkaniowym. Z danych CBRE oraz REDNET Property Group wynika, że w Warszawie sprzedano nieco ponad 3,3 tys. mieszkań. To najniższy wynik od drugiego kwartału 2020 roku, który był najmocniej dotknięty przez skutki pandemii. Oddaliliśmy się też znacznie od średniej kwartalnej z ostatnich 5 lat, która wynosiła 5,4 tys. sprzedanych mieszkań, a zatem o 2 tys. więcej niż aktualnie.

W pandemii klienci wstrzymywali swoje decyzje zakupowe ze względu na niepewność, teraz powodem jest spadająca zdolność kredytowa wynikająca z rosnących stóp procentowych. Do tego cały czas maleje dostępność cenowa nieruchomości. W pierwszym kwartale 2022 roku cena mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w Warszawie wyniosła 13 988 zł za mkw. i była o 9,7 proc. wyższa w porównaniu do poprzedniego kwartału. W trendzie rosnącym znajdują się także przeciętne ceny mieszkań pozostających w ofercie – tutaj kwota to 13 348 zł za mkw., czyli o 4,9 proc. w porównaniu kwartał do kwartału. W przypadku cen mieszkań sprzedanych cena to przeciętnie 12 646 zł za mkw., czyli o 3,4 proc. więcej w porównaniu kwartał do kwartału.

Rynek wchodzi w fazę zmniejszonego popytu, przy ograniczonej podaży. Dostępnych jest aktualnie niewiele mieszkań gotowych, czekających na nabywcę, bo nieco ponad 1,1 tys. To najmniej w ostatnim pięcioleciu. W najbliższych miesiącach będziemy obserwować wzrost dostępnej oferty mieszkań na sprzedaż, choć niektóre projekty mogą zostać odłożone w czasie. Możliwe będą także dalsze konsolidacje firm deweloperskich

Marcin Jański, szef działu inwestycji alternatywnych w CBRE

Eksperci CBRE oraz REDNET Property Group wskazują, że ceny najprawdopodobniej dalej będą rosły, głównie ze względu na wyższe koszty budowy. Wydłuży się jednak okres sprzedaży i zaczną się pojawiać akcje promocyjne oferujące rabaty i bonusy. Deweloperzy będą również bardziej skłonni do współpracy z inwestorami instytucjonalnymi, co rozwinie rynek mieszkań na wynajem, czyli PRS.

Nie ma wątpliwości, że rynek najmu czeka okres wzrostu. Część osób nie dostanie kredytu, co zmusi ich do wynajmowania. Inni przekonali się do tej formy już w pandemii – elastyczność i mobilność to w momencie upowszechnienia się modelu pracy hybrydowej duża zaleta. Na sytuację na rynku najmu wpływa też napływ uchodźców z Ukrainy, wśród których już ponad 1 mln osób otrzymało numer PESEL.