Joanna Mroczek, szefowa działu Doradztwa Strategicznego w CBRE
W ostatnich latach sytuacja gospodarcza i geopolityczna ulega dużym zmianom. To wpływa na rynek nieruchomości i konkretne budynki. Coraz częściej pojawia się potrzeba unowocześnienia i modyfikacji obiektów, ale także zmiany ich funkcji. To sposoby na oszczędności w dobie wysokiej inflacji, ochronę środowiska, ale także dostosowywanie się do zmieniających się warunków. Na skutek pandemii biurowce uległy modyfikacji, co skłania do rozważania zmiany ich przeznaczenia. To duże wyzwanie w przypadku starszych obiektów gorszej jakości. Niezależnie jednak od dotychczasowego przeznaczenia i wieku, każda nieruchomość ma swój potencjał.
Radykalne zmiany funkcji obiektów to wciąż rzadkość na polskim rynku, głównie ze względu na ograniczenia planistyczne, często ściśle związane z istniejącym zagospodarowaniem. Wiele budynków ma jednak ogromny potencjał. Sporo ciekawych przykładów dostarczają kraje Europy Zachodniej. W Madrycie, Londynie czy Amsterdamie znajdują się biurowce z powodzeniem zamienione na popularne mieszkania.
Elastyczne budynki przyszłości
Nowo budowane obiekty, które będą dostarczały wysoką wartość inwestorom, powinny zakładać możliwość zmiany funkcji w przyszłości już na etapie projektu. Ważne jest, by nie kierować się tylko kalkulacją kosztów i opłacalności w danym momencie, ale uwzględnić wsparcie doradców, którzy wezmą pod uwagę różne elementy kluczowe dla takich modyfikacji – oczekiwania najemców, plany zagospodarowania przestrzennego czy wysokość stropów i liczbę wejść do nieruchomości.
Różne funkcje w jednym miejscu
W Warszawie dwie trzecie biurowców ma ponad 10 lat, a w miastach regionalnych takie obiekty stanowią niemal połowę zasobów. Modyfikacja starszego obiektu jest trudniejsza niż nowoczesnego, ale często jest to konieczność dla właściciela. W stolicy biurowiec przy ul. Wilczej zamieniono na hostel. Świetnym przykładem renowacji jest także biurowiec HOP przy ul. Chmielnej, gdzie powstała nowa restauracja na parterze oraz otwarte przestrzenie coworkingowe.
Zyskują też na popularności obiekty tzw. mixed use. Przykładami są warszawski Plac Unii, w którym mniej efektywna część powierzchni handlowej została zamieniona na biura czy projekt Towarowa 22, który planowo miał być ogromnym centrum handlowym, a finalnie będzie wielofunkcyjną przestrzenią miejską z udziałem terenów parkowych.
Modyfikacje budynków najczęściej obejmują częściową zmianę funkcji – dodanie dodatkowych ról, takich jak przestrzeń coworkingowa, klub fitness, kino, miejsca zabawy dla dzieci. Jednak oprócz zmiany przeznaczenia budynku czy jego części, poprawę popularności i rentowności obiektu można zyskać inwestując w rozwiązania zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju czy innowacyjne rozwiązania technologii cyfrowej. Elastyczność budynków promują też aktualne zmiany gospodarcze i geopolityczne, które dobitnie pokazują, że warunków wpływających na konieczność zmiany funkcji obiektu w przyszłości może być wiele.
Jak ze zmianami radzą sobie poszczególne branże?
Spowolnienie na rynku nieruchomości biurowych, z którym mieliśmy do czynienia w pandemii, sprawiło, że obiekty niższej klasy zaczęły przegrywać z najbardziej nowoczesnymi, niekoniecznie jako obiekt wynajmu, ale przede wszystkim jako obiekt inwestycyjny. Badania CBRE potwierdzają, że atrakcyjność inwestycyjna biurowców może być w znacznym stopniu poprawiona poprzez rozwiązania ESG i PropTech oraz włączenie dodatkowych ról.
Jednym z ciekawych pomysłów jest dodanie w biurowcach przestrzeni edukacyjnej, której obecnie brakuje na rynku. Zwłaszcza, że prywatne uczelnie i szkoły są zazwyczaj rzetelnymi płatnikami. Jednak także i ta branża ma wymagania, które mogą pociągać za sobą częściowe przebudowy, takie jak odpowiednia liczba toalet czy wejść do budynku. Całkowita zmiana funkcji starszych obiektów biurowych np. na mieszkania sprawia trudności. Często nie jest to możliwe ze względu np. na wysokość stropów czy niedopasowanie instalacji do nowych rozwiązań.
W przypadku obiektów handlowych dobrym rozwiązaniem, wdrażanym przez wielu inwestorów, było rozbudowanie budynku i dodanie nowej oferty handlowej i rozrywkowej. Miejsca do atrakcyjnego spędzania wolnego czasu będą przyciągać, czego dowodzą m.in. statystyki z pandemii, według których po ponownym otwarciu centrów handlowych wzrosła odwiedzalność, choć nie zawsze sprzedaż. Puste lokale w tym sektorze często wynikają z niedoskonałego projektu czy zarządzania. Zwykle wystarczy się nad tym pochylić, przeprowadzić inwestycje i obiekt może zyskać nowe życie.
Z kolei magazyny, zwłaszcza te miejskie, mogą sprawdzić się jako miejsca rozrywki. To dobre przestrzenie na np. ścianki wspinaczkowe, trampoliny, wystawy wirtualne czy przestrzenie wystawowo-kulturalne. Wymogiem w przypadku zmiany roli na rozrywkową są głównie dobra klimatyzacja i odpowiedni parking. W magazynach rozwijać się mogą również firmy z dziedziny „life-science”, np. w obszarze biotechnologii, które potrzebują dużej przestrzeni na laboratoria, rozwijanie i testowanie rozwiązań technologicznych.
Plany zagospodarowania do zmiany
W Polsce zmiana funkcji obiektów raczkuje i ma wiele ograniczeń, ale poszerzenie możliwości to zdecydowanie gra warta świeczki. W naszym kraju jedną z głównych przeszkód, są plany zagospodarowania przestrzennego, które podobnie jak nowoprojektowane budynki powinny iść w stronę elastyczności, dopuszczając zmiany funkcji nieruchomości. Mimo to, nawet jeśli zmiana roli nie jest możliwa, warto rozważyć dodanie nowych funkcjonalności usługowych, rozwiązań ESG, innowacji cyfrowych czy poprawę przestrzeni wokół budynku poprzez „Placemaking”, czyli tworzenie miejsca przyjaznego dla wszystkich użytkowników włączając lokalną społeczność.
