Michał Berski, dyrektor zespołu inwestycyjnego w CBRE
Polacy chcą inwestować w nieruchomości. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2022 roku 70 proc. mieszkań kupiono inwestycyjnie. Inaczej jest w przypadku obiektów komercyjnych, gdzie udział polskiego kapitału wynosi niecałe 2 proc. – wynika z danych CBRE. To znacznie mniej niż w innych krajach regionu. W Czechach i w Niemczech lokalni inwestorzy odpowiadają za 60 proc. kapitału zainwestowanego np. w biura czy magazyny, a w Rumunii 45 proc. Pozwalają im na to na przykład REIT-y, czyli fundusze umożliwiające inwestycje w nieruchomości komercyjne osobom indywidualnym. To rozwiązanie, które sprawdziło się długofalowo, ale jego największą wartość widać szczególnie w czasach kryzysu i wysokiej inflacji.
REIT to rodzaj funduszu inwestycyjnego, który pojawił się po raz pierwszy w Stanach Zjednoczonych i funkcjonuje z powodzeniem od kilkudziesięciu lat w wielu krajach. Wśród nich są m.in. Niemcy, Wielka Brytania, Finlandia i Szwecja. REIT-y mają obowiązek inwestowania w nieruchomości komercyjne, są zwolnione z podatku CIT, a lwią część swojego zysku wypłacają inwestorom w postaci dywidendy. Dzięki dużej skali inwestycji, a co za tym idzie, dywersyfikacji produktów na nawet kilkaset obiektów komercyjnych, są postrzegane jako atrakcyjne i stabilne fundusze. Tym bardziej, że inwestorzy indywidualni mają wpływ na rodzaj kupowanych aktywów, co powoduje, że patrzą na nie przychylniejszym okiem. Dużym atutem tego typu inwestycji jest także, potwierdzony danymi J.P Morgan, najwyższy zwrot z inwestycji w perspektywie ostatnich dwóch dekad, w porównaniu z innymi instrumentami finansowymi.
Odporne na inflację
Polska jest dwa razy większym rynkiem nieruchomości komercyjnych niż np. Czechy. Mimo to wartość kapitału od rodzimych inwestorów lokowana w naszym kraju sięga niecałych 2 proc. U naszych południowych sąsiadów wynosi obecnie ok. 60 proc., podobnie w Niemczech. Natomiast w Rumunii czy na Węgrzech ok. 45 proc. W tych krajach lokalne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne funkcjonują z powodzeniem. Inwestorzy indywidualni chętnie z nich korzystają, postrzegając inwestycje na lokalnym rynku jako mniej ryzykowne niż te poza granicami kraju. Dzięki temu zwiększają stabilność i płynność rodzimego sektora nieruchomości komercyjnych, który jest mniej zależny od decyzji zagranicznych podmiotów. Ograniczenie wpływu zawirowań gospodarczych zapewnia także fakt, że umowy na nieruchomości w tym systemie są corocznie indeksowane inflacją, co zmniejsza ryzyko związane z tym czynnikiem dla inwestorów. Dlatego REIT-y i fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne stanowią jeden z korzystniejszych instrumentów finansowych dla osób indywidualnych, które chcą chronić swoje pieniądze przed utratą wartości.
REIT-y narzędziem dla przedsiębiorczych
Polacy mają długą historię i doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości, co widać chociażby w obecnym popycie na rynku mieszkaniowym. Jak wynika z danych NBP, gros mieszkań jest kupowanych w celach inwestycyjnych. W 2022 roku w tym celu nabyto aż 7 na 10 zakupionych lokali mieszkalnych. Tylko 30 proc. stanowiły więc zakupy na własne potrzeby. Co więcej, znaczący udział (oscylujący wokół 50 proc.) w transakcjach mieli klienci gotówkowi i ci z przewagą środków własnych. Inwestycję w mieszkania traktują m.in. jako sposób na ochronę swojego kapitału przed inflacją. Postrzegają rynek nieruchomości jako stabilny i odporny na zawirowania gospodarcze i z braku innych łatwo dostępnych możliwości, lokują pieniądze w mieszkania. Atrakcyjne dla nich mogą być właśnie REIT-y, które rozszerzają możliwości lokowania kapitału o rynek nieruchomości komercyjnych dla inwestorów indywidualnych. To może pozytywnie wpłynąć na sytuację nabywców mieszkań, przesuwając część kapitału inwestowanego obecnie w mieszkaniówkę na obszar nieruchomości komercyjnych, co mogłoby uwolnić więcej lokali dla kupujących na własne potrzeby.
Fundusze REIT mają potwierdzoną skuteczność jako impuls do rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych i czynnik zapewniający większą stabilność gospodarczą, dzięki bazowaniu na popycie wewnętrznym. Od lat stanowią ważny i zdrowy element rynku inwestycyjnego w wielu krajach Europy i w Stanach Zjednoczonych. W Polsce też stanowiłyby pozytywny bodziec dla ekonomii, zwiększając niezależność od czynników zewnętrznych, a przy okazji wpływając pozytywnie na rynek mieszkaniowy.
