Co czwarty inwestor w CEE rozważa transakcje na rynku mieszkań

11 kwietnia 2024

Rynek instytucjonalnego najmu mieszkań w Polsce dopiero raczkuje, ale jego wzrost może być dynamiczny. Z badania CBRE „European Investors Intentions Survey 2024” wynika, że 24 proc. inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej rozważa inwestycje w sektorze mieszkaniowym. Obecnie lokale na wynajem instytucjonalny stanowią 1 proc. zasobu mieszkaniowego w sześciu największych miastach w kraju. Rozwojowi rynku sprzyjają rosnące potrzeby mieszkaniowe Polaków. Jak wskazują eksperci CBRE, liczba gospodarstw domowych w największych miejscowościach w kraju w ciągu najbliższych 5 lat wzrośnie średnio o 1,7 proc., a w Warszawie nawet o 3,2 proc. Silne podstawy wzrostu mają także sektory domów studenckich i mieszkań dla seniorów.

Mimo niekorzystnych prognoz demograficznych dla Polski, sytuacja największych miast w kraju będzie sprzyjać rosnącemu popytowi na mieszkania. Kształtować go będzie zwiększająca się liczba gospodarstw domowych i większa mobilność Polaków. Tymczasem w ostatnich latach dostępność mieszkań w kraju jest ograniczona, co wynika między innymi z dynamicznego wzrostu ich cen, często dwucyfrowego w ujęciu rok do roku. Te podwyżki były w dużej mierze usprawiedliwione kosztami budowy. Nakłady potrzebne do wybudowania 1 mkw. budynku wielorodzinnego w ciągu ostatnich 7 lat urosły o ponad połowę. Szacujemy, że inflacja kosztów budowy w tym roku znacząco wyhamuje, jednak w Warszawie wciąż będzie sięgać 5 proc. Dostępność mieszkań na własność zmniejsza także wyższe oprocentowanie kredytów, utrzymujące się na poziomach nienotowanych od 2009 roku

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE

Zapotrzebowanie na mieszkania w największych miejscowościach w Polsce poza Łodzią, a więc w takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Szczecin, będzie rosło. Liczba gospodarstw domowych w tych miastach w 2028 roku będzie większa przeciętnie o 1,7 proc. Liderem wzrostu zostanie stolica, w której zwiększy się o nawet 3,2 proc.

Rzadziej na własność, częściej na wynajem

Obecnie polski rynek mieszkaniowy zdominowany jest przez prywatnych właścicieli. W całym kraju jedynie 12,8 proc. ludności mieszka w wynajętych mieszkaniach. Jednak może się to zmienić. Ceny mieszkań pozostają wysokie. Na przykład w Warszawie na koniec 2023 roku średnia cena nowych lokali dostępnych do sprzedaży wyniosła 16 906 zł/mkw., wynika z danych REDNET Property Group, i była o 19,8 proc. wyższa niż rok wcześniej, przy inflacji wynoszącej w grudniu 2023 roku 6,3 proc. Na mniejszą dostępność mieszkań wpływa także oprocentowanie kredytów, które w 2024 roku pozostanie na podwyższonym poziomie. W wielu lokalizacjach może to zwiększać atrakcyjność najmu. Tym bardziej, że po wzroście opłat za wynajem związanym z napływem uchodźców z Ukrainy w 2022 roku, obecnie sytuacja jest już znacznie bardziej zrównoważona. Dostępność cenową mieszkań dla indywidualnych właścicieli mogą zwiększać rządowe programy dopłat, jednak nie wpłyną one znacząco na popularność rynku najmu.

Studenci i seniorzy

Duży potencjał do wzrostu dla sektora instytucjonalnego wynajmu mają w Polsce także domy studenckie i mieszkania dla seniorów. W związku z rosnącą liczbą studentów i mniejszą dostępnością mieszkań na rynku najmu, popyt na akademiki pozostaje wysoki. Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszą się prywatne nowoczesne obiekty. Sektor domów dla seniorów w naszym kraju dopiero raczkuje, ale sprzyjają mu czynniki demograficzne, w tym fakt, że nasze społeczeństwo należy do najszybciej starzejących się w Europie.