Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE
Mieszkania pozostają jednym z bardziej stabilnych sposobów na zabezpieczanie kapitału. Z jednej strony pozwalają czerpać zyski z najmu, z drugiej ich wartość w Polsce wyraźnie rosła w czasie, poza krótkimi okresami dekoniunktury. Do inwestycji może zachęcać rosnąca podaż i duży wybór mieszkań. Już widać większy ruch na rynku. W pierwszym kwartale br. w Warszawie oferta wzrosła o 1,9 proc., a sprzedaż o niemal 2,4 proc. – wynika z danych CBRE i działu analiz Tabelaofert.pl. Po obniżce stóp procentowych w maju widoczny był kolejny skok sprzedaży. Inwestując w mieszkania, zawsze trzeba pamiętać o dopasowaniu strategii do własnych preferencji i możliwości, przede wszystkim finansowych.
Obniżka stóp procentowych w zeszłym miesiącu do poziomu 5,25 proc. i rosnąca oferta mieszkań sprzyjają zakupom, w tym inwestycyjnym. W maju br. całkowita sprzedaż na siedmiu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań oraz miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) wzrosła aż o 23 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem, wskazują dane BIGDATA RynekPierwotny.pl. Choć skala wzrostu wynika częściowo ze słabszej sprzedaży w kwietniu, to i tak potwierdza powrót nabywców na rynek.
Mieszkanie to dobra lokata
Według danych NBP na koniec 2024 roku stopa kapitalizacji (czyli stosunek rocznego dochodu z wynajmu do ceny mieszkania) w przypadku inwestycji osoby fizycznej w mieszkanie na wynajem wynosiła w Warszawie 5,49 proc. a w 6 największych miastach 5,75 proc. Dodatkowo, dane historyczne potwierdzają, że mieszkania dobrze przenoszą wartość kapitału. Pozostają więc atrakcyjną formą lokowania oszczędności. Trzeba jednak pamiętać, że korzystanie ze znaczącego kredytu może powodować niekorzystny, ujemny ROE (zwrot z kapitału własnego), z czym mieliśmy do czynienia w końcówce 2024 roku w niemal wszystkich miastach. Ostatnia obniżka stóp procentowych powinna nieco poprawić tę sytuację, ale nadal inwestycja w każde mieszkanie powinna być podejmowana po szczegółowej analizie.
Koszty, a nie tylko zyski
Decyzja o inwestowaniu w mieszkania zawsze powinna być poprzedzona refleksją na temat własnych preferencji i możliwości. Na przykład apartamenty dobrze przenoszą wartość, a popyt w tym segmencie nie jest mocno powiązany z otoczeniem gospodarczym. Jednak ich cena może stanowić zaporę dla większości potencjalnych inwestorów. A nawet jeśli ktoś dysponuje odpowiednią kwotą, to może w zamian zdecydować się na zakup kilku lokali z segmentu popularnego i dywersyfikować swoją działalność. Z drugiej strony, kupując lokal w segmencie popularnym na dużym osiedlu musimy liczyć się z tym, że będziemy konkurować o najemców z wieloma podobnymi lokalami.
Inwestorzy indywidualni na rynku mieszkaniowym mają do wyboru sporo opcji, w tym mieszkania z pokojami na wynajem, rewitalizowane mieszkania w kamienicach, lokale w miastach przeznaczone na pobyty krótkookresowe czy mieszkania wakacyjne. Możliwości daje także np. zmiana przeznaczenia mieszkania na niewielkie powierzchnie biurowe typu kancelarie prawne. Każda z powyższych opcji ma swoje wady i zalety, więc wybór zależy od osobistych preferencji, a czasem od rodzaju nieruchomości, którą ma się szansę zakupić.
Oprócz wyboru najlepszej dla siebie nieruchomości, koniecznie trzeba wziąć pod uwagę także koszty utrzymania lokalu w przyszłości oraz ewentualnej obsługi najmu, w tym wydatków w czasie, gdy będziemy poszukiwać nowego najemcy. Jeśli zdecydujemy się jednak na wyjście z inwestycji, znalezienie nabywcy także będzie wiązać się z obciążeniem finansowym.
