Na warszawskim rynku biurowym tempa nabiera trend „second best locations”

17 lipca 2025

W drugim kwartale 2025 roku na warszawskim rynku biurowym do użytku oddane zostały dwa duże projekty, a cztery pozostają w budowie. W obliczu ograniczonej dostępności powierzchni biurowej w najbardziej prestiżowych lokalizacjach Warszawy, najemcy coraz częściej kierują swoją uwagę ku alternatywnym obszarom czy starszym budynkom. Najwięcej umów na biura podpisały firmy z sektora finansowego oraz nowych technologii.

Pomimo chwilowego wzrostu poziomu pustostanów w Centralnym Obszarze Zachodnim (CCW), sytuacja ta wkrótce się ustabilizuje. Tymczasem dostępność powierzchni biurowej zarówno w CCW, jak i w Centralnym Obszarze Biznesu (CBD) dynamicznie maleje. Taki trend wywołuje presję na wzrost stawek czynszu oraz przekłada się na rosnące zainteresowanie drugimi najlepszymi lokalizacjami. Na tej sytuacji zyskują starsze obiekty w CBD i CCW, a także biurowce zlokalizowane na Służewcu. Służewiec utrzymuje silną pozycję na rynku – nie tylko jako miejsce renegocjacji umów, ale również jako realna alternatywa relokacyjna. Najemcy chętnie przenoszą się tam w ramach tej samej dzielnicy, często wybierając inne budynki w okolicy. W ostatnim czasie to właśnie Służewiec odpowiadał za największy udział w popycie na powierzchnie biurowe, wyprzedzając CCW i CBD

Michał Tyszkiewicz, dyrektor w dziale biurowym w CBRE

Przybyło nowej powierzchni biurowej. Do użytku oddane zostały dwa nowe projekty – The Bridge i Office House dostarczyły na rynek łącznie 79,6 tys. mkw. Gdy dodamy do tego nowy budynek CD Projekt z minionego kwartału, to w sumie w pierwszej połowie br. warszawski sektor biurowy urósł o 85,2 tys. mkw. W budowie znajdują się cztery budynki, które dostarczą na rynek ok. 100 tys. mkw. Dodatkowo w remoncie jest biurowiec V Tower, którego powierzchnia wynosi 31 tys. mkw.

Wynajem biur na stałym poziomie

Popyt na biura w stolicy od początku tego roku utrzymuje się na stabilnym poziomie. W pierwszych trzech miesiącach podpisano umowy na wynajem 147 tys. mkw., a w drugim kwartale swoich najemców znalazło 155 tys. mkw. W pierwszej połowie roku najwięcej powierzchni zostało wynajętej w ramach renegocjacji wynajmu powierzchni biurowej (42 proc.), niemal ex aequo były nowe umowy (stanowiły 39 proc.), a ekspansje 8 proc. Największe transakcje obejmowały renegocjacje, a najbardziej aktywne na rynku biurowym w Warszawie były firmy z sektora finansowego i nowych technologii.

Poziom pustostanów nieznacznie wzrósł

Odsetek wolnych biur zwiększył się nieco w porównaniu do pierwszego kwartału br. – z 10,5 proc. do 10,8 proc. Wzrost odnotowany został nawet w bardzo popularnej wśród najemców zachodniej części centrum miasta (okolice Ronda Daszyńskiego), jednak odpowiada za to oddanie do użytku The Bridge i Office House, dwóch dużych obiektów biurowych. Obecny wskaźnik poziomu pustostanów, szczególnie w rejonie Ronda Daszyńskiego (7,4 proc.), dość szybko spadnie w wyniku prowadzonych przez właścicieli negocjacji z kolejnymi najemcami. W ścisłym centrum wolnych biur również jest coraz mniej, ich dostępność spadła z 8 proc. do 7,1 proc. w ujęciu kwartalnym. Spadająca dostępność najbardziej popularnych lokalizacji (popularnych według ich udziału w popycie) utrzymuje presję na wzrost stawek czynszu i kieruje przewagę negocjacyjną w stronę właścicieli budynków biurowych.