Joanna Mroczek, szefowa działu doradztwa strategicznego CBRE
Uczestnicy rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce mierzą się z pewną dozą niepewności i koniecznością wprowadzania zmian oraz poszukiwania nowych rozwiązań. Taka sytuacja, wraz ze złożonością regulacyjną i zmieniającymi się potrzebami użytkowników obiektów sprawia, że właściciele i inwestorzy coraz częściej potrzebują specjalistycznej wiedzy ekspertów. To przekłada się na rosnące znaczenie profesjonalnego doradztwa strategicznego w nieruchomościach.
Zmiany w sektorach wymagają strategii
Potrzebę profesjonalnego doradztwa strategicznego widać wyraźnie w sektorze biurowym. Gdy na rynku pojawia się niepewność, część inwestorów zastanawia się na przykład nad zamianą inwestycji biurowej na mieszkaniową lub odwrotnie. Koszty są wysokie, więc potrzebne jest skuteczne doradztwo, by jak najbardziej sensownie je zagospodarować. Decyzje dotyczą np. tego, czy warto wynająć część powierzchni pod sektor handlowy oraz jak zoptymalizować przestrzeń, by pracownicy chętniej przychodzili do biur. To wymaga głębokiej znajomości rynku, trendów i bardzo konkretnych analiz.
Przed wyzwaniami stają też właściciele starszych budynków biurowych. Stawiają sobie pytania, czy warto inwestować w przekształcenie i zmianę ich funkcji, czy rozważać wyburzenie. Odpowiedź nie jest oczywista i wymaga kompleksowej analizy wielu czynników, takich jak lokalizacja, potencjał nieruchomości, sytuacja rynkowa, konkurencja czy stan techniczny budynku. Sytuacje są zróżnicowane, np. często starsze budynki z lat 80. można przerobić łatwiej niż nowe. Dobrym przykładem zmiany przeznaczenia obiektu może być biurowiec we Wrocławiu, który został przekształcony na hotel. Kluczowe są tutaj koszty adaptacji, które często przewyższają oczekiwane zwroty z inwestycji. Zamiast więc likwidować biura, można także rozważyć podobną funkcję np. centrum konferencyjne czy szkoła w miejscach, gdzie pojawia się więcej budynków mieszkalnych.
Zmiany, które generują większą potrzebę doradztwa strategicznego, przechodzi także sektor handlowy. Jest duże zapotrzebowanie na niestandardową wiedzę, np. dotyczącą zagospodarowania działki czy zmniejszenia powierzchni handlowej. Ludzie coraz mniej chętnie spędzają czas w dużych halach supermarketów, dlatego właściciele częściej rozważają ograniczenie przestrzeni handlowej na korzyśćtakiej, która zatrzyma klientów na dłużej i pozwoli wygenerować dodatkowy przychód. Stawiają przede wszystkim na rozrywkę. Na przykład w jednym z warszawskich centrów powstał kort do padla, tworzone są także wrotkarnie dla dzieci i nastolatków czy przestrzenie do gier. Wymaga to jednak odpowiedniej strategii obejmującej m.in. wybór odpowiedniego miejsca pod rozrywkę czy optymalizację pozostałej powierzchni.
W sektorze magazynowym wciąż mamy do czynienia z dużą liczbą transakcji, rynek pozostaje stabilny i będzie się systematycznie się rozwijał. Widzimy duże zapotrzebowanie na optymalizacje magazynowe dla najemców, analizy łańcucha dostaw czy decyzje lokalizacyjne. Przykładem może być doradztwo, gdzie w Europie warto zlokalizować centrum dystrybucyjne, biorąc pod uwagę dostęp do zasobów pracy i koszty transportu. Te analizy są realizowane cały czas.
ESG: od raportowania do realnych działań
Aspekt ESG w nieruchomościach przeszedł w ciągu ostatnich dwóch lat ewolucję od wdrożenia raportowania do bardzo praktycznego wymiaru. Inwestorzy zrozumieli, że brak analizy ESG to kupowanie przysłowiowego kota w worku. Firmy zaczynają częściej właściwie oceniać ryzyko, planować rozwiązania i wdrożenia. Po okresie intensywnej edukacji rynku, właściciele nieruchomości i inwestorzy podchodzą do ESG w bardzo konkretny sposób - analizują, w co i ile warto zainwestować oraz jakie mogą mieć z tego korzyści. Sprawdzają, czy są w tym obszarze aspekty, które obniżają wartość nieruchomości lub uniemożliwią jej sprzedaż w kolejnych latach. Rozważają na przykład, jak poprawić efektywność energetyczną obiektu, jak na jego wartość wpłynie fotowoltaika, czy stan dachu pozwala na jej instalację, a także ile ewentualnie kosztowałoby jego wzmocnienie.
Rynek dojrzał na tyle, że due diligence ESG stało się standardem podobnie jak badanie techniczne nieruchomości. To nie jest już element, który dobrze jest mieć, ale kluczowy wyróżnik jakości i profesjonalizmu inwestora. Szczególnie istotne stały się analizy ryzyk klimatycznych – powodzi, pożarów, blackoutów. Najemcy chcą wiedzieć na przykład, czy budynek ma zabezpieczenia przeciwpowodziowe, czy krytyczne instalacje, takie jak serwerownie, na pewno są bezpieczne oraz jakie są realne zagrożenia dla ciągłości ich działalności.
Wyzwania na 2026 rok
Rok 2026 przyniesie dwa kluczowe wydarzenia, które jeszcze bardziej wzmocnią rolę doradztwa strategicznego. Po pierwsze, na połowę roku zaplanowane jest uchwalenie ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego w całej Polsce. Plan ogólny wpłynie na plany miejscowe, które determinują, czy dana działka może być przeznaczona pod handel, mieszkania czy przemysł. To bezpośrednio przełoży się na wartość nieruchomości i wymusi nowe strategie zagospodarowania. Drugim ważnym wydarzeniem będzie ustawa o efektywności energetycznej budynków, zaplanowana na maj 2026 roku. Wprowadzi klasy energetyczne, dzięki którym budynki w Polsce będą mogły być porównywane zzagranicznymi. Jeśli fundusz ma osiągnąć klasę A lub B, a polski budynek nie da rady utrzymać takiego zużycia energii jak np. we Francji - trzeba będzie działać. Ustawa sprawi, że uczestnicy rynku będą musieli zająć się tą kwestią, zwłaszcza jeśli planują sprzedaż nieruchomości.
Właściciele i inwestorzy potrzebują dziś nie tylko danych, ale interpretacji, nie tylko diagnoz, ale strategii działania. W tej nowej rzeczywistości rynku nieruchomości doradztwo strategiczne pełni fundamentalną rolę jako most między niepewnością a świadomymi, rentownymi decyzjami biznesowymi.
