Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE
Rok 2025 na rynku mieszkaniowym w Polsce przebiegał pod znakiem dążenia do stabilizacji i równowagi po ostatnich burzliwych latach. Deweloperzy systematycznie wprowadzali nowe mieszkania, co pozwoliło na odbudowę oferty. Obecnie mamy do czynienia z sytuacją, w której nabywcy mają spory wybór mieszkań przy stabilnych cenach, bez istotnych skoków. Optymistyczny scenariusz na 2026 rok wskazuje na utrzymanie się tej tendencji. Z drugiej strony na rynku pojawią się czynniki, które będą generować wyzwania i wpływać na wzrost kosztów mieszkań.
W mijającym roku mieliśmy do czynienia ze stabilizacją cen i systematycznym powrotem popytu. Wpływ na to miało kilka czynników. Po pierwsze, w połowie roku okazało się, że zapowiadany program rządowy wspierający zakupy mieszkań nie zostanie wprowadzony. W efekcie osoby, które czekały na jego wdrożenie i miały środki finansowe, wróciły na rynek. W międzyczasie deweloperzy wprowadzali nowe projekty, co pozwoliło na odbudowę oferty. Po drugie, rozpoczął się cykl obniżek stóp procentowych, co jest pozytywne zarówno dla klientów, jak i deweloperów. Po trzecie, ustawa o jawności cen zwiększyła transparentność rynku i poprawiła pozycję kupujących.
Jednak nabywcy, którzy liczyli na duże, powszechne obniżki cen, muszą zmierzyć się z rzeczywistością – są one coraz mniej prawdopodobne. Warto jednak przyjrzeć się szerokiej ofercie, szczególnie pod koniec roku, gdy deweloperzy zamykają bilanse i oferują liczne promocje. Jest szansa na "upolowanie" dobrej okazji.
Zróżnicowany popyt
Na rynek wracają nabywcy ze średniego segmentu cenowego, co zadziała stabilizująco na popyt. Są to w dużej mierze klienci kupujący mieszkania na kredyt. Wskazują na to dane NBP, zgodnie z którymi spadek środków własnych wykorzystywanych przy zakupie mieszkania widać było już od połowy 2024 r. Zwiększa się także liczba wniosków kredytowych notowanych w BIK.
Pod względem sprzedaży, Warszawa ma się najlepiej spośród wszystkich rynków. Tu popyt już się obudził i rynek jest najbardziej zbliżony do równowagi. Oferta stopniowo rośnie, ceny, pomimo wahań wskaźników związanych z ustawą o jawności cen, wydają się stabilizować, a popyt wzrósł w ostatnichmiesiącach roku. Nie ma jednak potencjału do skokowych zmian, bodźców, które zmusiłyby nabywców do szybkiej ucieczki w aktywa lub skorzystania z wyjątkowej okazji. Blisko stanu równowagi znajduje się także Gdańsk. W innych dużych miastach jesteśmy nadal bliżej przewagi podaży nad popytem, choć jedynie w Łodzi i Katowicach nadpodaż jest znacząca.
Wyzwania dla deweloperów
W nadchodzących miesiącach deweloperzy na rynku mieszkaniowym będą musieli zmierzyć się z wyzwaniami, które mogą wpłynąć zarówno na podaż, jak i ceny nieruchomości. Jednym z nich jest reforma planistyczna wdrażana przez gminy, obejmująca plany ogólne. Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 30 czerwca 2026, przy czym dla większości z nich jest to nieosiągalne. Jest wysoce prawdopodobne, że termin zostanie wydłużony o kolejne dwa miesiące. Jeśli planów ogólnych nie będzie na czas i jeśli nie pojawią się dodatkowe rozwiązania prawne, może to znacząco utrudnić uzyskiwanie pozwoleń na budowę. Ten element niepewności dotyczy całej nowej podaży. Mimo to spodziewamy się jedynie ewentualnego zwolnienia tempa pojawiania się nowych inwestycji, a nie ich zupełnego zatrzymania.
Kolejnym czynnikiem jest ustawa schronowa, która może podnieść ceny nieruchomości o nawet kilkaset złotych za metr kwadratowy. Oprócz tego na rynek będą wpływać rosnące koszty budowy, w tym materiałów budowlanych, energii czy pracy, a także nowe warunki techniczne, dotyczące m.in. bezpieczeństwa, komfortu akustycznego czy wyposażenia budynków.
Umiarkowany optymizm
Na 2026 rok należy patrzeć z umiarkowanym optymizmem. Popyt prawdopodobnie utrzyma się na obecnym poziomie lub lekko wzrośnie, szczególnie w stolicy. Podaż może być wyzwaniem z uwagi na nowe regulacje i reformę planistyczną. Ceny raczej nie spadną, zwłaszcza w popularnych lokalizacjach. Optymistycznym scenariuszem jest stabilizacja lub lekki wzrost. Dla nabywców to dobry moment na poszukiwanie mieszkania w szerokiej ofercie, szczególnie z wykorzystaniem promocji końca roku. Dla deweloperów natomiast nadchodzą miesiące pełne wyzwań związanych z nowymi wymogami i niepewnością regulacyjną.
