Katarzyna Borkowska, Head of Residential Sales and Letting, Signature Estates, CBRE
W 2025 r. segment mieszkań premium funkcjonował w warunkach wyraźnie większej ostrożności po stronie popytu. Klienci potrzebują dziś więcej czasu na podjęcie decyzji zakupowej niż jeszcze kilka lat temu – proces, który wcześniej trwał około 1–3 miesięcy, obecnie wydłużył się do 3–6 miesięcy, a w przypadku domów nawet do 6–12 miesięcy. Umacnia się pozycja kupujących. Ceny wciąż rosną, ale w znacznie wolniejszym tempie niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Zwiększa się różnica pomiędzy kwotami ofertowymi, a transakcyjnymi. Wybór mieszkań luksusowych jest duży, ale deweloperzy ostrożniej podchodzą do nowych inwestycji i częściej szukają kupujących wśród osób z zagranicy.
Zakupy stały się mniej emocjonalne i bardziej analityczne, a nabywcy coraz częściej porównują nieruchomości z innymi formami lokowania kapitału. Wpływ na to mają zarówno doświadczenia po pandemicznym, skokowym wzroście cen, jak i czynniki geopolityczne, które skłaniają część klientów do dywersyfikacji kapitału poprzez inwestycje zagraniczne lub bardziej płynne instrumenty finansowe.
Rynek kupującego
Rynek wyraźnie przesunął się w stronę rynku kupującego. Widoczna jest znacząca różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Według danych NBP sięga ona nawet 15 proc., co dotyczy nie tylko segmentu premium, ale całego rynku mieszkaniowego. Wzrost cen mieszkań luksusowych wyhamował. Kwoty nadal rosną, jednak w stabilnym i umiarkowanym tempie, na poziomie około 4–5 proc. rocznie, w przeciwieństwie do dwucyfrowych wzrostów obserwowanych w okresie pandemii. Podobne zjawisko dotyczy rynku najmu, gdzie po okresie bardzo silnego popytu, z którym mieliśmy do czynienia zwłaszcza po wybuchu wojny w Ukrainie, właściciele musieli dokonać korekt oczekiwań cenowych, a proces wynajmu wydłużył się. Widać także spadek liczby nowych wniosków i pozwoleń na budowę, wynikający z ograniczonej dostępności gruntów w dużych miastach i wysokich cen działek. Deweloperzy realizują obecnie mniejszą liczbę projektów jednocześnie i ostrożniej podchodzą do kolejnych inwestycji.
Klienci poszukujący mieszkań premium największy wybór mają w Warszawie, gdzie znajduje się 19 projektów z mieszkaniami o cenach przekraczających 35 tys. zł/mkw. Na drugim miejscu znajduje się Trójmiasto, z 9 takimi inwestycjami, następny jest Kraków (7) i Wrocław (3).
Nowa definicja luksusu
Po stronie podaży widoczny jest rozwój projektów stricte premium, które redefiniują pojęcie luksusu. Deweloperzy coraz częściej koncentrują się nie tylko na architekturze i lokalizacji, ale także na komforcie życia, zdrowiu i usługach towarzyszących. Pojawiają się rozbudowane strefy wellness i spa, fitness, baseny, sale do jogi, konsultacje z fizjoterapeutami, usługi concierge czy rozwiązania wpisujące się w koncepcję „miasta 15-minutowego”. Standardem stają się aplikacje dla mieszkańców, a oferta coraz częściej uwzględnia także potrzeby właścicieli zwierząt. Sam atrakcyjny projekt architektoniczny przestaje być wystarczającym wyróżnikiem.
Rozwój rynku w 2026 roku
W ujęciu makro rynek mieszkaniowy w Polsce nadal pozostaje w fazie wzrostowej, wspierany przez napływ firm międzynarodowych oraz pracowników z zagranicy, co szczególnie dotyczy dużych miast. Wyzwaniem pozostaje bardzo niska dzietność, dlatego deweloperzy coraz częściej kierują ofertę również do klientów zagranicznych, przygotowując komunikację w różnych językach. Polska pozostaje „zieloną wyspą” pod względem możliwości inwestycyjnych dla dużych międzynarodowych firm. Coraz więcej z nich ma tu swoje siedziby i ściąga pracowników z innych krajów, zainteresowanych nieruchomościami premium.
W perspektywie kolejnych miesięcy oczekiwany jest dalszy stabilny, kilkuprocentowy wzrost cen. Obniżki stóp procentowych już przekładają się na wzrost liczby zapytań kredytowych, co może stopniowo zwiększać popyt. Jednocześnie na rynku wtórnym może pojawić się więcej ofert, m.in. ze względu na spadającą rentowność najmu i starzenie się zasobu mieszkaniowego. Liczba ofert sprzedaży jest obecnie bardzo wysoka, a proces sprzedaży wydłużony, co wymusza większą elastyczność cenową. Równolegle rośnie znaczenie sektora PRS i inwestorów instytucjonalnych, którzy kupują całe budynki z przeznaczeniem pod wynajem, odpowiadając na potrzeby klientów, dla których najem pozostaje pierwszym wyborem.
