Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE
W 2025 roku na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce dominował kapitał ze Skandynawii, krajów bałtyckich, Czech. Niszę po zachodnich podmiotach wypełniali także polscy inwestorzy, którzy odpowiadali już za 19 proc. całego wolumenu. Polscy przedsiębiorcy są coraz bardziej aktywni, szukając pasywnego dochodu i stabilizacji. Choć łączna wartość inwestycji jest niższa w porównaniu do poprzedniego roku i wynosi 4.45 mld EUR, to widać już sygnały powrotu zachodnich inwestorów. Pozytywną tendencją jest również rosnąca skłonność banków do finansowania projektów.
Dobre fundamenty do rozwoju widać w sektorze biurowym, zwłaszcza w Warszawie (79 proc. wolumenu w 2025 r. to biura), gdzie bardzo silny jest rynek najmu. Buduje się mało nowej powierzchni, a to co powstaje jest wynajmowane niemal natychmiast. Rosną czynsze, maleje poziom pustostanów, który w najlepszych lokalizacjach sięga 3-4 proc. Taka sytuacja sprawi, ze zwiększy się aktywność inwestorów, zwłaszcza w drugiej połowie przyszłego roku.
W sektorze handlowym już widać znaczną liczbę transakcji. Dotyczą one przede wszystkich portfeli parków handlowych (54 proc. wolumenu), tzw. obiektów convenience oraz typical. Takich transakcji w 2026 r. będzie jeszcze więcej. Rośnie również aktywność w obszarze centrów handlowych. Sektor handlowy ma wysokie stopy kapitalizacji, podstawy rynku są dobre, więc może oferować duże zwroty.
Inwestycje na rynku magazynowym dotyczą przede wszystkich dwóch typów transakcji. Pierwszą jest wybór obiektów, które dają pewny, długi i stabilny najem. A drugą zakup budynków, które są obecnie w dobrej cenie i oferują realny wzrost.
Sektorem, który będzie szczególnie istotny w obszarze inwestycji w 2026 r., jest rynek mieszkań na wynajem instytucjonalny, gdzie oczekujemy na finalizację dużej transakcji obejmującej zakup Resi4Rent przez niemiecką spółkę. To ważne wydarzenie dla polskiego rynku, które wywołało duże zainteresowanie ze strony znacznej grupy inwestorów. Widzimy, że Polską interesują się fundusze, których w naszym kraju do tej pory nie było. W 2026 r. zwiększy się również aktywność w obszarze konsolidacji deweloperów, będzie więcej wspólnych przedsięwzięć. To będzie dobry rok dla tego sektora.
Polski biznes wykorzystuje szansę
Lokalny kapitał odpowiada już za jedną piątą transakcji i będzie się mocno rozwijał. Mniejsza liczba dużych graczy na rynku inwestycyjnym, a w konsekwencji mniejsza konkurencja, stwarza okazje dla polskich inwestorów. Po takie szanse sięgają polscy przedsiębiorcy, którzy mają dochodowe biznesy i oszczędności, a nieruchomości komercyjne postrzegają jako dodatkowe aktywa, które dają stabilny zwrot. Wielu z tych przedsiębiorców osiągnęło już dojrzałość biznesową i chce zabezpieczyć przyszłość swojej rodziny.
Impulsy dla rynku
Pozytywnym trendem, który będzie widoczny także w 2026 r., jest zdecydowanie bardziej aktywne podejście banków do finansowania inwestycji w nieruchomości komercyjne. Obserwujemy konkurencję pomiędzy bankami, poprawiają się oferowane przez nie warunki. Rynek polski jest postrzegany jako zdrowy na tle innych krajów regionu, co doceniają międzynarodowi kredytodawcy.
Na sektor inwestycyjny w 2026 r. wpływać będzie również sytuacja w Ukrainie. Widzimy już zwiększoną aktywność najemców, którzy się do Polski przenieśli, relokując swoje operacje z zagrożonych regionów. Przyszła odbudowa Ukrainy to duża szansa dla Polski. Będzie to ważny sygnał dla inwestycji i tworzenia miejsc pracy, impuls dla całej gospodarki.
