Rynek nieruchomości: Brytyjczycy i Niemcy odpowiadają za ćwierć inwestycyjnego tortu, rodzimy kapitał nadal ze znikomym udziałem

27 lutego 2020

Na polski rynek nieruchomości komercyjnych pieniądze płyną głównie z innych krajów europejskich, regionu Azji i Pacyfiku oraz RPA. Najwięcej wydają u nas Brytyjczycy i Niemcy, którzy w 2019 roku odpowiadali za aż 24% wartości transakcji. Udział polskiego kapitału nadal jest znikomy. W 2019 roku wartość wszystkich transakcji przekroczyła 7,7 mld euro, przy czym polskie podmioty odpowiadały za zaledwie 2% tej kwoty. Największą popularnością inwestorów z różnych stron świata cieszy się sektor biurowy.

Polska to największy rynek w Europie Środkowo-Wschodniej pod względem wartości transakcji inwestycyjnych. Utrzymujemy bardzo silną pozycję i przyciągamy inwestorów zagranicznych z różnych stron świata. Atrakcyjne jest dla nich zarówno nasze położenie, silna pozycja gospodarcza, jak i stabilne wskaźniki makroekonomiczne. Szkoda jednak, że nie radzimy sobie zbyt dobrze z angażowaniem rodzimego kapitału, którego udział nie przekracza 2%. Polscy inwestorzy są bardzo zainteresowani rynkiem nieruchomości komercyjnych, ale nie funkcjonują skuteczne ramy prawne umożliwiające inwestowanie w ustrukturyzowany sposób. Zapowiedź powrotu do implementowania formuły REIT daje nadzieję na większe uczestnictwo polskiego kapitału w zakupach nieruchomości komercyjnych, ale są to bardzo wstępne sygnały i niestety nie spodziewamy się szybkiego wprowadzenia REIT-ów w Polsce

Przemysław Łachmaniuk, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych CBRE

Kto inwestował najwięcej?

Za 24% wartości transakcji w 2019 roku odpowiadali inwestorzy z Wielkiej Brytanii i Niemiec. Tuż za nimi uplasowali się Czesi, Australijczycy i Austriacy. Pierwszą ósemkę najaktywniejszych inwestorów domykają kupujący z RPA, Singapuru i Szwajcarii. W sumie inwestorzy z tych ośmiu krajów odpowiadają za aż 67% wartości transakcji zawartych w 2019 roku.

Biorąc pod uwagę poszczególne regiony świata, prym w wartości transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wiodą Europejczycy. Odpowiadają oni za niemal połowę inwestycyjnego tortu. Spory udział mają też inwestorzy z regionu Azji i Pacyfiku, głównie z Australii i Singapuru.

Eksperci CBRE zwracają uwagę, że choć udział polskiego kapitału w wartości transakcji w 2019 roku wyniósł zaledwie 2% jest to wzrost o cały punkt procentowy w porównaniu rok do roku. CBRE widzi wzmożone zainteresowanie rynkiem nieruchomości komercyjnych inwestorów indywidualnych. Nie zmienia to jednak faktu, że bez odpowiednich zachęt i instrumentów m.in. w postaci REIT-ów skokowy udział polskich inwestycji jest mało realny.

Biura produktami inwestycyjnymi pierwszego wyboru

Największy udział w rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne miały transakcje biurowe. W 2019 roku w biura zainwestowano 3,8 mld euro, czyli 50% ogólnego wolumenu. Największą transakcją była sprzedaż budynku A kompleksu Warsaw Spire za 386 mln euro przez Madison oraz Ghelamco grupie Immofinanz.

Kolejnym sektorem pod względem zainwestowanego wolumenu był sektor obiektów handlowych. Ulokowano w niego 1,92 mld euro, czyli 25% ogólnego wolumenu. Największą transakcją w sektorze, jak i ogólnie na rynku była transakcja portfela galerii handlowych opiewająca na ok. 600 mln euro i polegająca na wykupieniu przez Cromwell udziałów zewnętrznych inwestorów w funduszu Cromwell Retail Polish Fund.

Trzecim sektorem pod względem ulokowanego kapitału był sektor obiektów przemysłowo-magazynowych, w który ulokowano 1,54 mld euro, co stanowiło 20% wartości rynku w 2019 roku. Jedną z największych transakcji w tym sektorze była sprzedaż obiektów Amazon Pabianice oraz Amazon Bolesławiec dokonana przy rekordowej stopie kapitalizacji wynoszącej 4,25%.

Warto też odnotować świetne wyniki na rynku hotelowym, gdzie wartość transakcji wyniosła ponad 298 mln euro. To aż o 150% więcej niż w 2018 roku, co wyraźnie wskazuje na rosnące zainteresowanie tym segmentem wśród inwestorów zagranicznych

Przemysław Łachmaniuk